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PAGE PAGE 1 论国家制定房地产政策的发展历程 　　摘要：我国房地产行业迅速发展，改善了城镇居民的住房条件，拉动了我国国民经济的增长，是国民经济的基础性、支柱型产业。房地产行业的健康持续稳定发展对我国国民经济的整体发展具有不可估量的重要意义。 　　关键词：房地产政策价格调控发展历程 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　房地产业是一种以营利为目的的产业系统，它为房地产商品的生产、流通和消费的全过程提供专业服务，但又不充当物质的直接生产者，是与房地产有关的开发、经营管理和服务，因此属于第三产业，可归入现代服务业范畴。我国固定资产比重的20%是由房地产投资所贡献的，同时房地产行业每年的增加值贡献在GDP中占比重保持5%左右。 　　一房地产发展中存在的问题 　　在房地产快速发展的同时，也存在着很多问题。近年来，部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定。普通居民通过买房改善居住条件的愿望就会越来越遥远，房地产市场就会制造越来越多的泡沫，进而威胁国民经济健康发展。 　　调控必须而且迫切，然而，调控却并不容易，力度不当可能引发一系列经济、社会问题。“房地产市场不整顿中国经济要出事，整狠了中国经济也要出事。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示。面对这种“两难”的局面，房地产调控要确保取得实效，又要把握好政策的力度和节奏。 　　2012年，是“十二五”规划之年，也是房地产业的大变革之年。号称是“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。 　　国家发改委主任张平在2012年3月5日召开的“经济形势与宏观调控”新闻发布会上表示，中央政府的态度非常明确，要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。 　　2004年以来，我国房价步入快速上涨阶段，到目前为止，我国商品房的均价翻了约2.5倍，年均增长13%左右。综合来看，我国房价出现大幅度上涨的主要原因大概以下几个方面：房产的改革、政策的调整、人口的增加、人民生活水平的提高以及城市化进程等。房价的高低以及人们对房子的需求量的增加，直接影响着我国房地产行业的发展。在2000年至2003年，我国房地产投资连续四年的增幅均在20%以上，2003年得投资增长率高达29%，占全社会固定资产投资的18%左右，占GDP的8.5%左右。近年来，我国经济对房地产依赖逐步增强，考虑到房地产投资的直接带动作用和关联影响，若房地产投资增速下降10个百分点，实际GDP将下降0.9个百分点。面对如此快速的增长，人们对房地产行业的发展方向有了越来越多的关注。 　　尽管通胀对楼市尤其是房价上升有一定推动作用。但房价尚不具备全面反弹条件：一是政策仍然从紧，投资投机需求受抑，光靠刚性需求，掀不起大风浪；二是开发商存货偏高，虽然总体库存有所下滑，但仍在历史高位盘整，房企还是得跑量；三是开发商资金偏紧，少数大企业资金明显缓解，众多中小房企依然资金紧张，这些因素都不支持房价暴涨论。随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。一个城市的房价是涨是跌，总归是受当地供求关系的影响。相信很多购房者都十分关心最近房价走势。当然，现在市场上的实际供求都可能因一些因素发生变动，比如限购就是政策对投资需求的硬性控制，而分批入市、囤房是企业对实际供应量的弹性控制。要分析未来价格走势，还得从供求两方面未来的变动入手。 　　三国家对房地产的调控措施 　　从宏观经济走势看，房地产调控对中国经济的影响并不大，2012年中国经济尽管出现下滑迹象但尚未形成断崖式回落。经济增速放缓有部分因素是受到2011年紧缩政策的影响。随着财政和货币政策的逐步宽松，下半年经济将会有所回升，GDP增速下滑至7%以下比较困难。 　　从中央坚持房地产调控的决心看，2012年，全国房价总体回落肯定是一个趋势，但中央政府应该不会对房价采取一味打压的政策，地方政府也难以容忍GDP下滑到8%以下。各种迹象已经表明，在房地产市场调控的大前提下，政策的弹性空间在逐步加大。2012年下半年至2013年上半年，中央政府的做法可能是，在保持对房地产调控政策基调不变的前提下，通过货币政策操作以及加快基础设施建设核准等措施来防止经济过快下滑。2006～2008年的宏观调控通过收紧开发商资金链促使其降价，但这种调控方式压制了下阶段的供给能力，而长期购房需求具有一定的刚性，当受压制的需求释放时，供应偏紧促成了2009年房价的大幅反弹。 　　从商品性质看，当前全国各地建设的保障性住房主要以公租房为主，重点是解决低收入群体或外来务工者的居住需求，主要用以平抑房租市场价格。房地产投资增速回落，行业利润率趋降，