云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议.ppt

地下商业建议 约15000平米 地下通道连通 地下出入口 地下通道 （该部分商业可售，约50000平米） 下沉式庭院广场 业态规划建议 五层 五层 四层 四层 三层 三层 二层 二层 一层 地下商业 局部连通，加大层高至15米以上，以适应电影院对层高的要求。引入品牌影院。如嘉禾、新南国等，持有经营。 划分为内街和外铺，外铺对外经营，局部连通二层，以银行网点、品牌快餐、药店、品牌服饰等业态为主。对外销售。 方案一：美食广场+超市+家居生活馆。持有经营。 方案二：划分蚂蚁铺，引进淘宝街进行持有经营，待商业氛围成熟后变现。 商业业态间的互动和消费行为特征是商业业态布局的关键要素。 引进品牌大型KTV连锁器件店，如嘉禾、华臣、新南国等。持有经营。 打造商务休闲中心，引入咖啡吧、西餐厅、特色主题餐吧、台球城、健身中心等商务娱乐休闲业态。持有经营，氛围成熟后变现。 变现货值估算 商业（不含双塔） 变现面积:5480*3+2680*2+5000（地下）=21800平米 持有面积:（5480+2680）*2+15000（地下）=31320平米 变现货值：21800*30806=6.716亿元 写字楼（不含双塔销售部分） 变现面积:50000平米 双塔部分持有16500平米 变现货值：50000*12463=6.232亿元 住宅：不含 总变现货值：6.716+6.232=12.948亿元 注： 该货值不包含住宅和写字楼定向销售的货值。 云投集团还持有约31320平米商业和16500平米的双塔写字楼作为资产沉淀。 ——THE END—— 2010年5月31日 * 铺位划分 案例分析 经验借鉴 铺位划分 销售铺位确认 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：正义坊一层铺位划分 一层入口 外铺向两侧街道开放营业 内铺位向中央通道开放营业 中 央 通 道 外铺内普均可对外销售 一层利用中央通道和两侧街道，形成四条商业铺位，分别对内经营和对外经营，局部商铺，形成大进深对内对外两面经营铺位。均可实现对外销售。 部分持有商业，使用零租金合作经营方式进行招商（同汇都国际港都家居生活馆） 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：正义坊二层铺位划分 上楼扶梯 步行观光回廊 铺位 露天大厅通道 ＄ ＄ ＄ ＄ 收银台 南馆 通道 二层通过观光回廊的设置，将铺位划分为三排，同时确保回廊具备一定的观光休闲性质。沿回廊划分铺位，均可实现对外销售。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：柏联广场 共6层商业，单层面积约3000平米，约40%商业外销 商场为百盛商业，地下一层为百盛超市 首层半开放式商业动线 弧形面墙，增加外向开放商业的展示面 中央大厅两侧形成回廊，周边商铺为一线铺，1——6层可销售。 回廊与商场建形成人流通道。 外销商业 外销商业 外销商业 外销商业 一层 二层以上 仅中央大厅周边位置形成铺位，可对外销售。 持有 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 外向型外销商铺 案例借鉴：大连胜利广场 占地面积：2.7万平米 建筑面积：14万平方米 电（扶）梯：75部 地面出入口：67处  日客流量：80万人次 功能：集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的超大型购物中心 67处地下出入口，相当于每400平米就设置一个地下出入口的超级通道体系。 内部通道四通八达，地下商业街区式分布。 地面出入口分布（部分） 地下通道（部分） 地下商业街区 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：顺城地下商业 超市 商场 设置宽敞通道（不小于20米） 沿通道两侧形成铺位，可对外销售 通道内形成可对外出租摊位 设置快速聚集人气中小型生活超市（约1200平米），人流。 商场部分由王府井运营。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 地下商业通道设置及铺位划分 如图所示： 地下出入通道 三线铺位（约6000平米） 通过采光通道的设置，将大体量商业划分为四个区域（每区域约2000——4000平米）便于利用。 下方斜三角区域为生活配套区，约10000平米（含生活超市3000平） 生活超市（社区生活配套区） 地下通道，局部可采光，必要部分可通过消防车 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 本案铺位划分（一层商业）