房屋买卖契税知识讲座.pptVIP

成都市地税局纳税人学校 Chengdudishui 成都市地方税务局纳税人学校 新都分校 Chengdudishui 房屋买卖所涉契税 主讲人：李叶华 本课主要内容 一、 契税的概念和特点 二、契税的征税范围、纳税人和税率 三、契税的计税依据及应纳税额的计算 四、契税的减免税优惠 五、契税的申报和缴纳 契税的概念和特点 一、契税的概念 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、契税具有以下特点： （一）契税属于财产转移税 （二）契税由财产承受人缴纳 契税的征税范围、纳税人和税率 （一）征税范围 （房屋买卖）契税的征税对象为发生房屋所有权权属转移的房屋。具体征税范围是房屋买卖。 以下几种特殊情况，视同买卖房屋： 1、以房产抵债或实物交换房屋。 2、以房产作投资或作股权转让。 3、买房拆料或翻建新房，应照章征税契税。 契税的征税范围、纳税人和税率 （一）征税范围 4、房屋赠与。 5、房屋交换。 （二）房屋附属设施有关契税政策 1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼、储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税；对于不涉及权属转移变动的，不征收契税。 契税的征税范围、纳税人和税率 2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按照合同规定的总价款计征契税。 3、承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。 契税的征税范围、纳税人和税率 （三）契税的纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 （四）契税的税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3％-5％。根据川财税函1999年7号文，成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。 契税的计税依据及应纳税额的计算 （一）计税依据 契税的计税依据按照房屋交易的不同情况确定： 1、房屋买卖计税依据为成交价格。 2、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。 3、房屋交换，其计税依据是所交换的房屋的价格差额。 契税的计税依据及应纳税额的计算 4、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的房屋价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 契税的计税依据及应纳税额的计算 5、介绍实施存量房交易计税价格核定工作有关背景及内容。 存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我区制定的计税参考价格且无正当理由的，自2012年5月1日起（实际从2012年7月1日执行），按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。 契税的计税依据及应纳税额的计算 （二）应纳税额的计算 应纳税额的计算公式:应纳税额＝计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。 契税的减免税优惠 （一）契税减免的基本规定 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。。 契税的减免税优惠 3、因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。（二）财政部规定的其他减征、免征契税的项目 1、拆迁居民因拆迁重新购置住房的 2、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 契税的减免税优惠 3、享受普通住房契税优惠税率。 ⑴政策依据 ⑵普通住房如何认定？ ⑶住房平均交易价格 ⑷契税税率优惠政策的审核。 契税的申报和缴纳 （一）纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 契税的申报和缴纳 （二）纳税期限及地点 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 契税的申报和缴纳 （三）征收管理 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳