20年8月株洲市攸县房地产市场研究报告及海康华庭项目营销分析.ppt

; 在前期的工作中，我们已经对项目定位、营销执行已经进行了系统、详尽的论述。但对于销售价格仅进行了简单的预判。 本报告旨在对项目的销售价格进行更详尽的判断，同时比对市场进行营销及价格验证。;报告思路;行政隶属：湖南省株洲市； 区位：位于湘东南部，罗霄山脉中段，东临江西萍乡、 莲花，南通粤广，西屏衡岳，北达株洲、长沙，区位 优势明显；辖区12个乡，18个镇； 辖区面积：2664平方公里； 辖区人口：75万人； 攸县县城：城关镇，又称梅城； 县城人口：现有人口14万人； 县城面积：10平方公里； 现有交通：湘东铁路、国道106线； 未来交通：网朱高速、衡炎高速；; 攸县未来将得益于长株潭一体化进程快速发展，随着长株潭融城加速和网株高速的建设，攸县的湘东县级枢纽地位将得到进一步提升与巩固。;攸县县城城市规模;面积规模：40平方公里 主区规模：20平方公里 人口规模：40万 发展脉络： 攸县县城最初沿洣水西北沿线发展，逐步 扩展城区范围。北街、交通路曾长期是攸 县县城发展的核心及商业集地。 规划焦点： 攸州大道。十一五规划后，攸县全面扩城建市，攸州大道将成为城市未来发展轴心。随着攸州大道的开通，越来越多的行政机关迁入道路两厢，沿线成为开发热点。 迎宾大道。2010-2030规划，攸县全面东移南拓，迎宾大道成为城市东移未来发展轴心。 商业中心： 主商业中心：北街步步高、步行街 次商业中心：交通街湘东市场一带; 发展规模： 按照政府规划，2010——2030期间，攸 县县城总面积由现有的约15平方公里扩 展到40平方公里。城市人口规模由14万 增加到40万人。;规划范围; 在政府发展规划布局中，攸州大道成为未来核心发展 轴。攸县城关镇的中心将逐渐向西北扩展。;报告思路;全县人口78万人;;攸县人口基础的特点——五多一少：; ;;;经济横向比较：攸县经济连续三年排名全省县域经济 前10名，在株洲市仅次醴陵。;购买能力特点——煤矿主等高收入群体是攸县住房购买能力最强的群体，外出劳务人员是购买能力最多。;需求规模分析;需求规模分析;从城市规划目标看需求;改善及被动需求总量： 1万m2+ 2万m2=3万m2;改善及被动需求总量： 1万m2+ 2万m2=3万m2;市场蛋糕;报 告 思 路;过往供应;过往供应分布状况; 攸县房地产供应以08年、09年、10年发展最快。但普遍规模集中在5万——10万平方以内，上规模品质楼盘很少。;滨江板块;攸县竞争楼盘分布;2011年主要楼盘合计供应量统计 ; 房价：攸县房地产经过3年高速发展，房价从08年的 均价1700元急剧上升到10年的均价达2500元左右，销售年 均价涨幅均在10%以上。; 攸县房地产开发商尽管09、10两年营销水平有很大提高，但营销水平发展总体不高。过火的市场情况，扼杀了开发商营销策划的想象力和专业深度。11年竞争加剧将考验开发商营销策划实力。; 房地产完成开发投资 4.93亿元 商品房新开工面积 100万平米 商品房竣工面积 35.48万平米;供应消化;宏观背景; 云升山庄;一期开盘：11年3月第一批开盘，1、2号栋； 第二批开盘：2011年9月8日，3、4、7#推出312套房源，目前剩余约50套，面积130-160㎡ ，价格2500-2900元/㎡左右 第三批开盘：预计在2012年元月推200套，预计价格3000元/㎡;区域内标杆项目，江景+成熟社区+成熟园林展示，价格支撑大;核心竞争——攸州一品;核心竞争——景江城;户型与本案相同，但地段与本案不可比拟，海康华庭的交通优势与中天印象相比非常明显;核心竞争——丽水山庄3期;二级竞争——东华商业广场;圣雅园;攸县竞争项目概况;市场竞争分析;各级竞争对手年内将推出约5000套，其中三房、四房推量约4000套;价格比较分析; 总 概 攸县房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快、市场潜力的释放，房地产市场活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。;报 告 思 路;客户特征;需求特征;报 告 思 路;新外滩2期;本项目四至;本项目区域环境; 总占地面积：16319.5㎡ 总建筑面积：74885.16 M2 计容积率建筑面积：66036.39㎡ 住 宅：53535.