20150417-花开城寮步项目规划调整建议报告(最终).pptxVIP

花开城·寮步凫山项目项目产品规划设计调整建议 谨呈：深圳市花开城房地产开发有限公司 2 产品配比及设计调整建议 3 项目销售价格及周期预判 1 规划布局调整建议 报 告 大 纲 GENERAL TRENDS 报告大纲 项目地块总体概况 项目地块指标 总用地面积 21593m2 容积率 ≤2.2 建筑限高 60m 建筑密度 ≤28% 最大计容建筑面积 47504㎡ 金山湖 长明街 凫山村住宅 骏钏塑胶厂 荔枝林坡地 1、项目占地面积约2.15万㎡，属于小规模项目。 2、项目容积率为≤ 2.2，建筑限高60m，限制必须做高层，但地块东面景观资源优越，可适当做部分别墅（多层）。 3、地块不规则，呈90°垂直状且狭长；地块存在较大高差，东西面高差约6M；周边环境差距大，东面临湖，北面可看荔枝林，景观资源优越；西面紧靠村屋，形象低端；南面紧靠工厂，有空气污染影响。 中等容积率指标、复杂的内外部地形、景观资源较为优越的小规模项目 地块属性分析 拍摄地点：该地块坡地 北向、东向和东北向、西北向、东南向视野较开阔，景观资源丰富。 其余朝向视野有遮挡，有村屋和工厂，环境差。景观资源差异大，喜忧参半。 中惠松湖城别墅区，规划建设中，景观面较好 北面临湖，无建筑遮挡，视野广阔 西北面紧挨村屋，环境差，视野遮挡 西南面为长明街，村屋和工厂环绕 南面为村屋和工厂环绕，景观遮挡大，无景观资源。 西北面是一片荔枝林和坡地，无遮挡，景观资源丰富。 中惠松湖城一期洋房，楼层高，有一定视野遮挡 地块四至分析 居民房 居住价值最高 不考虑商业价值 居住价值较高 不考虑商业价值 居住价值一般 无商业价值 居住价值：2＞4＞3＞1 商业价值：3＞1＞4=2 对于规划的启示： 1号地块宜发展高层洋房 2号和4号地块适宜发展临湖别墅 3号地块适宜发展高层洋房和商业 临湖别墅 洋房 洋房 居住价值一般 商业价值较高 2 3 1 4 临街商业 地块价值分析对规划的指导 设计院提供的两套规划方案 方案一 方案二 规划合理性评估 规划方案一： 整体规划遵循景观价值最大化的原则，把多层产品作为明星产品来 打造，但受地块属性（形状）的限制无法做到高层、多层分区在一定程 度反而影响了多层的私密性，反而无法实现多层的价值最大化； 受地块周边建筑物（西边为居民自建房五层层高）的影响高层的通 风采光朝向均受到了一定的影响，对后期产品的销售造成一定的威胁； 园林景观的打造方面：两条细长的景观中轴贯穿整个项目，最大化 的照顾了居住的舒适度，布局合理。 规划合理性评估 规划方案二： 整体规划兼顾地块价值与景观价值最大化的原则，不仅将产品的价 值做到了最大化，而且实现了高层与多层分区，整体规划更为合理； 将多层产品布局在西北面，有效的解决了地块周边建筑物对产品的 影响，同时兼顾了地块西北面会所的利用提高了别墅附加值； 将高层产品分布在项目景观价值最优越的位置，最大化了高层产品 的价值，有利于产品溢价，从而实现项目销售额的最大化； 园林景观的打造方面：三纵一横四条景观轴贯穿整个项目，充分照 顾到了居住的舒适度，其实不管如何布局金山湖才是最好的景观。 根据地块属性、地块四至及地块价值梳理综合建议：选择第二方案 规划方案选择建议 方案二鸟瞰图 方案二总平图 √ 规划方案调整建议 调整前 调整后 调整内容及目的：南区高层产品朝向全部朝东南、南区高层产品户户瞰湖 建筑风格建议 新泰式建筑风格（东南亚建筑风格）：亲近自然，亲水，易与周边环境 融为一体，热情奔放的特点让人心旷心怡。东南亚建筑风格、园林景观 和家居在华南地区备受青睐，有大行其道之势。 Artdeco建筑风格：artdeco建筑风格起源于法国，兴盛于美国，外形 庄重挺拔俊朗，外立面基本上使用单色或单色系的面砖或石材，这种 风格一般作为城市的标志性建筑物而存在，体现了简约时尚的艺术品位。 建筑风格建议 园林景观建议 东南亚风情园林：亲水近自然，易与周边环境融为一体。庭院景观与主 景观体系（内部园林及湖景景观）衔接，由开放景观至半开放景观过渡。 产品配比调整建议 产品类别 户型 建筑面积 套数 总面积 套数占比 面积占比 高层 舒适三房两卫 112.3 160 17968 43% 38% 116.6 32 3731.2 9% 8% 106.3 16 1700.8 4% 4% 紧凑三房两卫 95.97 80 7677.6 22% 16% 96.95 80 7756 22% 16% 小计 —— 368 38833.6 100% 82% 多层 联排 237.5 20 4750 83% 10% 双拼 237.5 4 950 17% 2% 小计 —— 24 5700 100% 12% 商业 街铺 —— —— 2597 —— 6% 合计 392 47130.6