20年06月2日盐城博联国际商业广场项目前期沟通性方案.pptVIP

一、准确的定位和合理规划是商业地产高回报的前提； 三、内外兼顾： 园区配套功能为基础，打造基于城市层面的特色、定向消费业态； ◆ “快乐大本营” ◆“全家总动员” ◆“周末我最大” 观点四：博联项目定位 观点五：博联项目招商 一、主力店VS次主力店： 主力店：品牌号召力大、但是存在依赖性，市场风险大； 次主力店＋专业店：品牌丰富、客群叠加；但是招商要求高； 二、零售与非零售： 非零售比例需遵循51%底线； 业态组合细化需认真论证3.5-4万人的业态吸引力； 注：558个停车位严重不足！ 三、服装与餐饮娱乐： 餐饮娱乐的租金较低，服装服饰租金较高，但餐饮休闲娱乐对城市综合体成长性的支撑大，需要做出短期利益与长远利益的判断及后期招商调整的准备。 四、合作与资源整合 ： 需要联合一批固定商家资源做连锁扩展，否则单店操作难度大且成本高。 五、专业人才与业务能力 ： 专业、强大的招商团队是项目招商成功及后期正常运营的基础。 方案内容 新洋经济区概况 指标对比 项目探讨 项目总体定位 祺盛商业观点 祺盛研究 服务内容 祺盛策略研究部供 祺盛策略研究部供 祺盛策略研究部供 《盐城博联国际商业广场》 项目前期沟通性方案 Qrovider ：深圳祺盛商业地产 Date ：2011-06-21 谨呈：上海博联集团 引 言 随着住宅市场的日渐成熟和规法，尤其是政府调控政策的影响。大批开发商将目光投向了商业地产… ⊙金地地产：近期大肆招揽商业人才，准备重拳进入商业地产市场； ⊙华润地产：以“华润万象城”、“华润印象城”、“华润万家”三大品牌在商业地产界攻城略地； ⊙中粮地产：计划投资700亿复制“大悦城”； ⊙恒大地产：董事局主席许家印 宣布，2010年下半年开始进军商业地产； ⊙万达地产：以“万达广场”（城市综合体概念）在全国商业地产界傲视群雄； ⊙万科地产：继高调宣布将增加商业地产比例后，6月初组建商业管理公司； ⊙保利地产：未来3-5年，商业地产比例达30%； ⊙龙湖地产: 未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米； 一时之间，传统商业地产商开始集中发力，各大住宅地产诸侯更是齐头并进扎入商业地产领域…… 方案内容 新洋经济区概况 项目指标统计 项目探讨 项目总体定位 祺盛商业观点 祺盛研究 服务内容 新洋经济区宏观概述 ◆盐城是江苏沿海中心城市之一，“京沪东线”的重要节点； ◆新洋经济区分为现代物流园区、都市工业园区和新型商住区； ◆新洋物流园区，建设两大综合物流中心和八大专业商贸物流区－20平方公里； ◆都市工业园：盐湾、北闸、袁庄、大洋等4个村级经济组织创业园－5平方公里； ◆新型商住区：新洋港以北、北环路以南，城市环线以内地段 －6平方公里。 开发大道两侧概况 周边商业数据统计（1） 项目 规划面积（万㎡） 商铺数量（个） 就业岗位（人） 白马商城 100 5000 30000 华通行物流中心 19 1200 3500 盐城义乌国际商贸城 28 3500 10000 盐城明珠商贸城 70 8000 20000 盐城金鼎装饰城 22 508 3000 中运物流 3.5 200 碧城建材物流中心 12 500 5000 五金机电 15 500 1500 总计 261.5 18266 73200 周边商业数据统计（2） 城北在售项目 总建 面㎡ 年 返租 反租 年限 均价元∕㎡ 招商情况及政策 备注：明珠世贸商城买商铺送套房，买一楼南商向铺送三楼双倍面积套房，买一楼北向商铺送二楼双倍面积套房。 返租前 返祖后 白马 商城 20万 一期 7% 5年 一F：14000 9100 目前商家入住达80%； 家纺楼招商为租一年送一年； 100㎡商铺年租金9千—1万； 二F：9663 6280 三F：6554 4500 明珠世贸商城 70万 8% 3年 24000 18000 租金50元∕㎡*月；租三年免两年； 工商管理费、市场管理费全免； 物业费首年免收，第二年减半； 总代理经营享受广告位租金优惠； 经营驰名商标、品牌产品可享更多优惠。 义乌 国际商贸城 28万 7% 5年 一F：14615 9500 免三年租金；返三年税收； 50㎡以下免三年租金；50—100㎡免四年； 100㎡以上免五年。 交2000元∕套押金，抵充物业费 二F：10000 6500 三F：6923 4500 金鼎 装饰城 22万 2.5% 三年 截止 今年 年底 一F：10390 10000 三年起