20年0月20日云南石林小昌乐村项目定位研究报告.pptVIP

B、昆明郊县楼盘数据分析 1、银行储备利率上调，控制经济过盛增长，控制购房贷款指标，提高购房门槛。昆明周边郊县城市总价低、不限购、不限贷备受市场关注。 2、2011年秋季房交会郊县参展楼盘增加，政策影响下市场热度有所转移。 昆明房地产市场总结： 1、成交量急速下滑、市场观望情绪浓郁； 2、房价依然坚挺，未出现大幅降价趋势； 2、开发商拿地激情骤减； 3、新推楼盘较多，未来放量较大； 4、郊县市场持续升温。 B、2011年3-7月土地成交环比图 C、石林房地产市场分布格局 D、石林潜在及在售项目总建面分析 E、石林潜在及在售项目面积区间分析 F、石林在售及潜在项目容积率分析 G、石林项目潜在及在售项目价格分析 H、石林潜在及在售项目业态分析 L、石林在售及潜在项目客户源分析 J、石林项目个案分析 石林县房地产市场总结 1、石林房地产处于快速发展阶段，未来市场放量巨大； 2、市场承载力还未饱和，房地产项目逐渐向精品化发展； 3、以商贸、旅游、住宅、生态工业为综合业态的新城区将是未来房地产发展的主战场； 4、 石林项目以别墅居多，并未形成大型商业街； 5、石林楼盘均价：县城周边普通高层3800元/㎡左右，商铺10000/㎡ 左右 。 精致的内涵 业态规划：合理化 户型设计：新颖化 园林景观：精细化 物业服务：人性化 装修成本：300元/㎡ 建议设置酒店式入户大堂——提高项目整体溢价能力 所谓生态建筑，就是将建筑看成一个生态系统，通过建筑内外空间中的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境 本案整体定位为： 石林新城·20万平米·欧式生态宅邸 支撑点：石林城市化进程，石林新城的潜在发展价值，交通、配套等等。 一、项目如上所述，城市生活的打造正适如其分。 二、与买家心理有关。从买家心理看城市发展，交通、区域配套、未来物业投资回报、居住价值等，是关注点。 三、买家对新城发展的认识。项目地处新城未来核心， 在现在与未来所打造的城市生活，形成了买家买点——买家关心的是城市生活能给他们带来什么方便。 支撑点：湿地公园、内部精致园林景观。 湿地公园是外部条件 项目内精致景观是内部条件，二者无缝对接，形成最具市场竞争力的复合差异化卖点，是我们界定的目标人群心理需求的核心点。 支撑点：巴洛克建筑的精雕细琢、艺术景观小品的个性浪漫。 欧州所体现的休闲浪漫生活，是小城市买家最迫切向往的生活方式。因此，我们卖给买家的，不仅是一处简约巴洛克式建筑及景观园林，而是与公园融为一体的、非常休闲舒适、艺术的、精致的、个性的异国城市生活。 以上是我们推广的线索，也是我们必须始终不渝执行的内容，在推广方面，都要以此为原则，以此为主干，其它为枝叶。 本次汇报仅围绕物业发展方向及产品定位展开，具体的营销策略及战术将在后期确定产品规划的汇报中具体呈现。 2、设置艺术雕塑、艺术景观墙等营造欧式艺术的浪漫风情。 夜间景观照明系统 采用环保暖光源，光线柔和不刺眼，即美化环境又节约能源，且不会对住户形成光污染。 空间建议 — 整体房型 (1) 生活外带服饰、配件、雨具增多，玄关要求增多； (2) 用餐与客厅的关系更加重视； (3) 洗衣与晾衣空间的零距离； (4) 主卧空间独立化； (5) 次卧空间主卧化。 考虑35-45岁二次置业人群的生活习惯 舒适型 三室两厅 空间布局合理，高品质的惬意生活。 做到功能齐全，设计合理，空间尺度舒适，配合面积赠送，设置三房送一房。 4、户型创新建议 A、高层住宅产品 将北向卧室建成阳台，利用阳台算一半面积的优势，充分利用，拓展使用空间。该空间可由客户自行处理，封闭后形成完整的房间空间。 户型创新点1——超大内阳作空中花园 内阳台作核心空中院落 户型创新点2 —— 拆卸式大进深落地凸窗 将凸窗外飘到1米进深，设计成可拆卸的0.4米高假窗台，窗台可打掉并入室内，达到扩大室内使用面积的效果。另外局部可以考虑使用转角式步入式凸窗，进一步扩大可拆的面积。 落地大凸窗 拓展室内空间 项目毗邻湿地生态公园，建议面向湿地公园的产品设计270°转角大露台，提升产品品质同时增加产品卖点。 户型创新点3 —— 八角形的270度观景主卧室 合理规划，突出性价比，体现总价优势。 B、SOHO公寓 建议简装——满足基本使用 墙面双飞粉 地砖 卫生间 设计退台式景观阳台，保证最大程度享受内外景观，让居住者在家中就能感受自然的风情。打造“层层退台，步步观景”。一层可设计入户花园或赠送半地下室。 洋房户型示例： 户型：三室两厅 套内建筑面积：130㎡ 花园面积：30㎡ C、花园洋房 生态建筑—— 排水噪音处理系统 排水噪音系统——同层排水 隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天花板上与立管相连