20年厦门永同昌·碧海蓝天项目全案企划书（沟通稿）.pptVIP

一 背景篇; 背景篇 ; 近年来，厦门市场保持每年300-400万万平方米的交易量，市场供求比保持一个相对比较稳健的水平，项目之间的竞争并不构成主要威胁。 2010年，虽然宏观面的经济政策仍然保持促发展的基调，但不断刷新的地王与房价记录，促使中央对房地产产业政策不断出台针对性的微调，近期房贷收紧政策逐步出台，因此，2011年之后的市场将有更大不确定性。 基于以上前提，碧海蓝天作为永同昌在集美运作的第二个项目，主要目标之一应该是“快”——快速地销售、快速地回笼、快速地跑赢大市、快速地实现资金再次运转……;需求效应：1-5月，在政策刺激下，刚性需求强劲释放，带动改善型需求入市，厦门楼市触底反弹，住宅量价齐升。 结构效应：6-8月，中低价位住宅消化殆尽，市场供给以中高价位楼盘为主，成交结构带动住房价格持续上涨，同期成交量回落。 预期效应：9月以来，先是二套房贷紧缩信号导致市场观望，量价齐跌，但随着通胀预期和年末政策大限，成交量再度走高。; 中央经济工作会议已明确，2010年“稳增长\防通胀\调结构”仍是宏观政策的核心目标，一方面短期内不必担心房地产的利空，另一方面则可能快速累积泡沫风险，经济短周期化和震荡化不可避免。;3、供求展望;海聚天下存量0.61万平方米;4、中期展望;集美在海湾型扩张战略中突显其热点板块;2、板块分析;所属 板块;集美海岸第一排海景资源，中小户型，产品品质高，二期大户型。;项目;海景明珠;7、片区客群分析;项目总建24万平，住宅18.5万平米，存量15万平，均价9600元/㎡。 ;9、重点竞争项目;位置;相对本案优势;;位置;相对本案的优势;古龙御景成交客户分析 岛内客户占据主力，福建省内其他城市客户次之。 年龄：31—40岁中青年占是目前成交客户的主力，经济实力较强。 省内客户： 客户来源：厦门客户占50.3%，其中又以岛内居多，集美客户次之，分别占总比的35 %、15%，少量同安客户； 客户特征： 岛内客户：主要看好集美发展，看重项目的海景资源的改善性需求而置业，以121-141平为主，岛内首次置业以90平小户型为主，以追求、海景、社区居住品质的客户为主。 集美客户：主要看好项目具有独特的海景资源，以改善现在居住条件为主，以138-151平的三房为主。 省外客户： 客户来源：福建省内客户及省外客户分别占总比的27% 、23%。 客户特征： 省内客户以龙岩、宁德客户为主，其次为三明、泉州客户，主要向往厦门中心城市生活，并追求海景生活。 省外客户以子女在厦门读书、或就业1-2年的客户为主，看好集美的发展，以海景为吸引点，带有投资兼自住的观念。部分港澳台客户。;古龙御景二期总平图;古龙御景二期3#楼以171-176的四房为主;古龙御景二期2#楼以142-148的三房为主;古龙御景二期1#楼以188-189的四房为主;位置;相对本案的优势;两房两厅86-88平方米;三房两厅124-126平方米;1、项目周边情况;具有红树林、一线海岸资源，景观资源价值最佳;3、项目配套;4、产品规划;5、项目户型;; 策略篇 ;客群定位 价格定位 销售节奏 销售策略;集美中心城区—周边为主;示范客群——城市年轮房友会的炒房族、城市年轮相关商会客户资源，永同昌核心影响圈关系户。 主力客群——项目周边公务员、事业单位高级职员、高校教师，岛内高级白领。 项目周边以生活、工作在集美的单位职员为主。 岛内新厦门人，已落户厦门多年，欲购房安家立业。 重要客群——闽西南人士，包括大泉州、莆田、龙岩等省内经济活力区，及三明、宁德等地区的客群。 游离客群——外省、港台、东南亚等地的高端商务或公务人士;客户类型;周边客群——共同点：习惯并认可周边居住环境;他们较大部分有厦门户口，是新厦门人。 他们毕业后在厦门工作3-5年以上，是白领、精英、他们是企事业的骨干。 他们有学识、知识丰富、前瞻性较高，对城市海湾型发展看好，看好集美项目所属区域的发展。 他们年青，追求时尚、品味生活，喜欢具有文化内涵、配套相对成熟的居住环境。 他们渴望在厦置业，希望在厦门有一个家。 他们家庭年收入在10万以上，受岛内高房价挤压到岛外置业，关注性价比，欲购90平小三房。 他们对岛内工作，岛外生活的观念已逐步接受。;定价策略——市场导向 为保证项目全案的操盘成功，项目宜采用市场导向法定价，抢占市场分额，赢得市场先机。; 定价方法——市场比较法 本案通过与竞争楼盘的销售状况比较，制定产品价格。 竞争楼盘选择原则：