中国高端养生养老社区专项研究专题分析报告-ty.ppt

* * 开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合实际。医疗和护理重点也是难点。养生养老社区服务项目主要内容应包括： 第一，生活护理照料 第二，医疗和保健 第三，文化和心理支持 第四，物质支援 第五，群体关怀 3、研究方向（建议集团公司会所） 营运管理构架 服务内容（收费及免费） 服务标准 员工培训体系 * 5 盈 利 模 式 * * 1、盈利模式 由于养老地产与一般住宅产品不同，它要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目盈利模式将比其他物业类型产品更为复杂。养老住宅的后续经营的周期长，盈利点除产品销售外，更多的在于物业服务。 目前国内外的盈利模式有以下几种： （1）出售房屋产权 （2）出售会员证 （3）出租房屋 （4）旧房置换 （5）房屋居住置换 （6）交押金居住 * * （1）出售房屋产权 通过出让方式获得土地，开发养生养老社区或老年公寓，开发的产品与一般的房地产住宅产品的销售一样，只是由于设计中注重了老年社区的特点，更适合养老人员居住，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同 特点：出售房屋产权能给开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。 （2）出售会员证 通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引养老人员缴纳会费入住社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。 特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。 * * （3）出租房屋 可出租公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为从3个月至15年。入住时交纳三个月租金或15年租金作为押金逐月或逐年减扣。同时为老年人提供各种收费和免费社区服务项目。 特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。 （4）旧房置换 旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商根据置换者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。 特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。 * * （5）房屋居住置换 通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。 特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。 （6）交押金居住 客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可 特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。 * * 2、保险行业投资与养老产业的对接 保险业的特性和经营决定了保险公司投资养老产业、经营养老社区，即可锁定一批老年客户群，围绕老年人生活需求，提供相应的服务，延伸产品线，实现商业价值。 （1）保险的本源业务：保险资金投资养老产业具有很强的产业带动效应，可衔接上游医疗保险、护理保险和养老保险产品 。 （2）保险的延伸业务：同时又能带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品、老年生活业态等发展。 （3）社会效益：保险资金投资养老产业是对社会保障体系的重要补充，有利于地方经济发展和改善民生。 * * 阻碍保险公司投资养老产业的问题 养老产业总需求旺盛但有效需求不明 现有养老地产盈利模式不适合保险资金 产业链条涉及面广造成相关专业人员储备不足 长期战略价值与短期收益要求产生矛盾 资金投入量巨大与保险公司自身经营周转产生矛盾 保险行业集中度高目前能投入养老产业的公司有限 保险资金对于养老地产与商业地产投资的选择 …… * * 保险公司投资养老产业与中间机构的合作 基本内容 相关说明 项目合作 债权 股权 物权 业务合作 规划设计 老年住宅特殊设计 市场调查 客户定位、区域定位、定价策略 土地获取 用地性质、政策配套 房屋营建 资金配比、过程监理 产业经营 可