绿地海顿公馆项目定位规划建议报告.docVIP

中国均瑶集团 CHINA JUNYAO GROUND 均瑶·金汇大厦项目营销策划建议书 绿地·海顿公馆商业定位规划建议 第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 1 页 第 PAGE 35 页 共 NUMPAGES 35 页 序 ·本报告是对合肥城市整体市场环境及区域开发经营环境进行详细调研分析的基础上，结合项目具体情况制订的； ·本报告的重点是对商业部分的主题形象、功能、业态及消费群体进行概要性规划定位； ·本报告的基本观点都是从商业经营的角度出发进行提炼的； ·本报告将会在实践操作中，根据市场变化以及进一步把握，进行调整优化。 目 录 第一篇：项目概论 项目概况…………………………………………………4 商业发展环境……………………………………………6 项目研析…………………………………………………8 第二篇：定位建议 定位思路和原则…………………………………………13 项目定位建议……………………………………………13 第三篇：规划建议 规划指导思想……………………………………………25 项目规划建议……………………………………………25 租售建议…………………………………………………33 第一篇：项目概论 一、项目概况 项目整体情况 项目名称：海顿公馆 开 发 商：上海绿地集团合肥置业有限公司 项目位置：合肥包河区马鞍山南路与太湖东路的交叉口，东至当涂路，南至望江路，合家福购物广场南面。 项目区位：项目地处包河区，是连接老城区、市未来行政办公中心以及居住综合新区——滨湖新区的重要接口，是合肥发展滨湖新区的必经之地。 区位概况：包河区 2002年3月建区，总面积307平方公里（其中巢湖水域面积74平方公里），2005年总人口约46万，GDP达到110亿元，同比增幅超过20%。全省最大的建材、电脑、汽车市场都在该区，拥有“滨湖、汽车、包公”三大名片。目前，该区正结合合肥城市发展的“141”规划，因巢湖而为，打造湖滨新区，建成后，人口预计将达到56万，潜力巨大。 项目性质：整个社区借“交响乐之父”——海顿之名，以音乐为灵魂贯通始终，规划有住宅、办公、酒店、商业等多种类型物业，是滨湖新城区首个高品质大型综合社区。 规划概况：总建筑面积60万平方米，其中商业面积近20万平方米，包括一幢酒店，三幢写字楼、商业裙房和商业街。 项目商业部分要点 1）主要经济技术指标 区块 类别 马鞍山路 沿太湖路 中段 沿太湖路 东段 备注 地上面积(M2) 26892.45 10155 8600 地下面积(M2) 5689.36 845 各区总面积(M2) 32581.81 11000 8600 总商业面积 52181.81 2）层高 负二层 负一层 一层 二层 三层 四层 沿马鞍山路南端 3.6 3.6 5 4.5 4.5 4.5 沿马鞍山路北端 4.5 5 4.5 4.5 沿太湖路中段 沿太湖路东段 注:1、单位为米；2、该地块南高北低。 3）电梯配套 商业部分的电梯主要集中在沿马鞍山南路区块,基本配置见以下图表： 种类 观光电梯 自动扶梯 货梯 疏散通道 数量 2台 23 2台 4个 4）主要特色规划 根据设计方案，该项目商业部分在规划上有以下几个亮点： A、下沉广场：引入“双一层”概念，模糊一层增加商业面积利用效益的同时，创造出独特的景观； B、沿马鞍山路的叠水景观设置，美化项目的同时增加了商业利用面积； C、中庭和观光电梯的配合设置，相得益彰，能很好地提升项目档次形象； D、太湖路沿线采用商业步行街式设计，更有利于项目商业空间氛围的营造。 二、商业发展环境 1、合肥商业地产发展态势和环境 经过长期发展，合肥已经形成了三大著名商圈：以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈；以过去的红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈；和以工人文化宫、盛大国际、古井赛特为代表的古井赛特商圈。这些商圈有着悠久的历史和丰富齐全的业态，在合肥商业领域及市民心中占据着非常重要的位置。但是，这些商圈基本上都集中在合肥老城中心、一环以内。 但是，随着城市的发展，原有的商业布局急需调整，合肥商业发展需要迈上新的台阶。在这种形势下，合肥市政府及时进行了规划调整，以指导商业发展。基本思路是：从宏观角度将商圈划分为三级商业网点，分别是市级、区级和居住区级。其中，市级只有一个，即以上三大老牌商圈所形成的老城区新型商圈，其主要目的是为了扩大城市影响力，塑造合肥城市形象；区级有８个，比如三里庵商圈等，其更大程度上起衍生城市功能的作用；居住区级的有２５个，主要是为方便社区居民购物。如今，在全面打造政府文化新区、滨湖新区的同时，重点推动中环路沿线