成都都江堰玉堂别墅项目前期策划报告.ppt

项目投资分析测算表 （见报告附表） 下册：项目开发及 营销建议报告 第一篇 基础思路 核心思路就是解决怎样在稳赢的基础上将地块的商业价值进行优化挖掘，并且在提高开发收益的前提下兼顾资金回收的效率；以及项目开发将会遇到哪些风险因素，对于这些风险因素项目应该采取怎样的策略去应对，怎样尽可能地提高自身抗风险能力及策略调整的空间。 第二篇 项目地块经济技术指标理解 地块开发指标及控规要求 地块要点 指标 备注 用地面积 316亩 A-102亩，B-150亩，C-34亩，D-30亩 用地性质 集体建设用地 后期流转需补交土地流转金 容积率 0.6 属于联排或高低层结合产品形态指标 可建面积 126401㎡（按总用地算） 117745㎡可售面积+8000㎡商业配套 建筑密度 30-45% 参照片区控规要求 建筑控高 低层10m; 多层14-18m; 高层30m 参照片区控规要求 可售面积 按总用地计约117745㎡ 扣除会所及相关配套用房8000㎡ 说明：控规指标参照都江堰市控制性详规0418规委会汇报文件 地块开发难点及对策 开发难点 应对策略 地形条件 就地势打造山地层次别墅群 用地性质 以专业团队进行操作 产品结构与市场风险平衡 分三期开发，随时调整 第三篇 项目营销模式 “行销+点销+渠道营销+活动营销+第三方平台” 第四篇 营销推广策略 筛选客群，精选渠道 定向推广，适时修正 大众传播，小众整合 公关恳谈，引爆项目 计划周密，控制成本 第五篇 项目销售策略 行销 点销 活动营销 渠道营销 第三方平台 第六篇 项目价格策略 销售均价 建议本案地上面积销售均价不低于9100元/㎡。具体见项目租售均价预测。 付款方式 分期付款：4：4：2或者5：3：2 第七篇 合同核心条款 运作模式—联合建设投资 交房约定 产权办理 调规约定 感谢观赏 愿都江堰西区玉堂项目成就辉煌未来！ 中国·成都·都江堰玉堂项目前期策划报告20**年6月29日 目录 项目研判报告 项目核心定位报告 项目开发及营销 建议报告 上册：项目研判报告 目录 第一篇 调研方法阐释 第二篇 宏观环境分析 第三篇 产业环境分析 第四篇 项目区域环境分析 第五篇 调研情况总结 第六篇 项目SWOT分析 第七篇 市调基本结论及分析 第一篇 调研方法阐释 调研目的 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析 ，为项目奠定良好基础 调研内容 宏观市场研判 区域市场研判 竞争楼盘研判 调查方式 探访、电访、实地考察 第二篇 宏观环境分析 新政下成都房地产市场情况概述 目的：在经济上行的情况 下定要讲高房价拉下马 政策针对性强，留有余地 现状：价格上涨， 供需缩水 成都房价惯性上升， 预期降价在秋交会出现 集体用地相关政策 关于集体土地改革的宏观背景调研 针对统筹城乡和新农村建设项目，我们总结出如下几点重要的运作策略： 1、必须明确运营主体，选择合适的集体组织作为合作对象，便于争取政策支持和后期土地及物业权属办理； 2、必须因地制宜，寻求适合的产业支撑； 3、必须要有专业机构参与，通过专业的策划、规划，使详规影响控规，确定项目的合法性； 4、必须引进社会资金参与投资，减缓当地政府财政压力，实现多方共赢。 第三篇 产业环境分析 都江堰房地产发展概况 都江堰房地产市场总体市场状况 投资稳定增长 ，价格稳中有升 两大城市板块齐头发展 市区板块市场外移发展明显 独特的城市价值造就购买群体多元化 客户需求不断提高,更注重细节与品质 多种物业类型,百花齐放 都江堰主城区房地产板块分析 核心城区，震后重建项目大规模增加 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势 典型项目:岭秀都江、春语华章、堰山和畔、丽水青城、蓝郡.新界 都江堰青城山房地产板块分析 坐拥“双遗”，背靠大成都 。依托稀缺的自然生态资源和世界遗产以及道教养生文化，吸引了泛中国区域客户 典型项目：青城皓庭、青城碧水云天、蜀山栖镇 、上善栖 、云栖谷 第四篇 项目区域环境分析 一、都江堰区域概况 “六山一水三分田 ” 区域内主要个案 第五篇 调研情况总结 调研执行情况总结 调研区域 调研用时 调研项目数量 电话问卷数量 都江堰及青城山 5天 36 160 成都市 2天 22 70 合计 7天 58 230 客户背景甄别 两地受访客户行业背景涵盖了公务员、国企、金融、矿场、房产等 本地和成都有效受访客户现居住物业以商品小区为主，分别占90%和70%； 成都有