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【2006房地產交易研討會】 PAGE 購屋投資與節稅 ～以不同目的之購屋行為，分析其相關稅負～ 壹、購屋自住 貳、購屋出租 參、購屋轉售 肆、購屋贈與 壹、購屋自住 一、申請自用住宅之優惠地價稅及土地增值稅……………………… 二、屬換屋者，注意有無兩年內重購退稅(包括土地增值稅及綜合所得稅)之適用…………………………………………………… 三、購屋借款利息每年30萬元內之列舉扣除，但以一屋為限…… 四、未來出售時，慎選適用一生一次之自用住宅優惠稅率或兩年內重購退稅。 貳、購屋出租 一、慎選申報租金收入方式…………………………………………… 1.不做成本舉證，逕行扣除43%必要費用。 2.舉證租賃成本，核實申報。 二、凡公證契約者，切勿漏報………………………………………… 三、考量成立公司購屋出租之節稅可能……………………………… 參、購屋轉售 一、慎選申報出售房屋所得方式……………………………………… 1.不做收入成本舉證，逕按財政部公告標準申報。 2.舉證出售房屋之價格及成本，核實申報。 3.舉證出售房屋之價格及成本，但未能區分房地價款者，按 房屋評定現值 (房地總售價－房地總成本)　×　───────────── 土地公告現值＋房屋評定現值 二、大規模投資房屋預售者，應注意稽徵機關將其推定為營利事業之可能。 肆、購屋贈與 一、三角移轉不可行，且可能不找補稅款還受罰…………………… 二、注意遺產稅法第五條「視同贈與」第一項第三款及第六款之規定 ………………………………………………………………… 索 引 第 1頁 第 2頁 第 4頁 第 5頁 第 6頁 第 7頁 第 8頁 第10頁 第11頁 第PAGE 3頁 壹、購屋自住 一、自用住宅優惠稅率： 稅目 申請條件 申請期間 優惠稅率 限制 地價稅 土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地，其地上房屋為本人或配偶、直系親屬所有者，在都市土地300平方公尺，非都市土地700平方公尺範圍內。 1.土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前(9月22日)提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請。 2.適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報。 2/1000 (一般稅率為10/1000至55/1000) 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地稅率，以一處為限。 土地增值稅 1.土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內。 2.土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用。 土地所有權人應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 10% (一般稅率為20% 至40%) 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。 壹、購屋自住 二、屬換屋者注意有無兩年內重購退稅之適用。 1.土地增值稅： (1)二年內之定義： A.土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內。 B.如土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，仍凖用。 (2)仍為自用住宅土地： A.自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。 B.於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用。 (3)新購土地地價須超過原出價售土地地或徵收補償地價。 (4)追繳退稅： A.土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改做其他用途者亦同。 B.重購退稅後，戶籍因故遷出實際仍作自宅用地使用者免追繳原退稅款。 C.重購退稅土地五年內贈與配偶仍應追繳原退稅款。（90.06.18 台財稅字第0900453106號） 2.綜合所得稅 (1)二年內之定義： A.納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。 B.於先購後售者亦適用之。 C.出售後重購或自建自用住宅均得抵退綜所稅。 (2)仍為自用住宅：房屋所有權人或其配偶，受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋。 (3)出售自用住宅而由配偶重購者亦得適用重購退稅。（77.