恋日水岸大道项目策划案学习与分析.pptVIP

—I gok it,Ill do it— “恋日水岸大道”项目策划案 学习与分析 2019年8月10日 地产产品策划分析 地产方面的策划，我们必须深入了解将要策划的项目特点才能做好。因此根据“恋日水岸大道”项目的分析。我总结了一下几个基本的常见特点。 对这几个常见的特点属性进行分析，基本就能了解目标项目的具体情况，整体进行合理合适的策划案。 产品的特点及其主要优势 产品特点 周边环境 地理位置 建筑规划 产品特点——周边环境 A：季后带。 B：花卉资源和花卉文化。 周边的花卉环境。 C：为南城主要的生活居住区之一 ，大型成熟生活社区。 “恋日水岸大道”项目策划就体现了其及后代的升华信息，精确到经纬度，提升产品科技信息含量，加升附加品质。 产品特点——地理位置 A：常规交通情况。周边交通便利 B：地铁线 “恋日水岸大道”项目策划方案中就提及其独特的地理位置确保了交通的便利。不论是长距离的地铁，还是短距离的公交车。交通便利是一个房产项目的决定性因素。 产品特点——建筑规划 本案一期总占地面积约7万平方米，总建筑面积约19万平方米，容积率2.2，绿化面积约2.24万平方米，绿化率32%（不含西区集中绿地）以上。 楼体结构分布 绿化 社区规划设计 社区规划设计 容积率 绿化率 建筑形式 外立面设计 朝向 楼梯排列和间距 其他部分 容积率 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 “恋日水岸大道”项目容积率就相对于其他同期项目较低，更高的舒适度是他的卖点。 绿化率 项目规划建筑用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。 绿地率=绿地面积/土地面积 “恋日水岸大道”绿化率32.05%在同期项目中没有具体优势，因此需要在布局与品种选取上提升优势。例如可以选取高挑的树木增加绿化直觉。 建筑形式 （1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 （3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 （4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。 “恋日水岸大道”的前期调研看来，北京地区板楼的销售优势要强于塔楼。因此根据其相互不同的特点，扬长避短是必要的。 外立面设计 良好的外立面设计，可以在设计的基础上凸显出更高的品质，也可以达到功能上更好的采光，俱佳的视野效果等。 “恋日水岸大道”项目的外立面设计是有其特点的。它加大了采光面，面宽达到4.2米，使建筑整体感觉比较通透，赋予时尚装饰线条，具有一定的现代感。 朝向 一个小区中不同的建筑区，朝向或许也是不同的。 在中国人的眼中，买房子很看重的一点就是朝向问题。朝向最直接的影响因素就是采光，阳光时间，透气等问题。 “恋日水岸大道”项目在朝向方面是做的相当不错的。有效的调整了冬夏季的阳光照射时间。 楼体排列与间距 良好的楼体排列间距也影响着采光、透气、视野等因素。 中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。 计算方法：按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算 “恋日水岸大道”项目在楼宇间距方面不但达到了国家的标准，还在其基础上提升了有视野面积。增强了居住舒适度。 其他 楼梯顶部：增加圆弧形式变化和高低错落变化，尤其是塔楼部分，显得灵动，有生机，不同于一般呆板塔楼形式。 窗户的位置及大小设计也直接影响了采光、透气、视野等因素。材质的选用也是相当重要的。 空调机位与整体建筑的融合。 阳台是人们生活品质提高的一个重要角落。良好的阳台设计是优质房产的经典表现。 * *