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杭州富阳房产 市场研究报告 浙江雅阁广告有限公司 2007年7月13日 前 言 本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。?本调研报告基于2007年上半年富阳房产市场现状调查所得，著作权归浙江雅阁广告企划有限公司所有。任何单位及个人在没有允许的情况下不得擅自使用及传播。 第一部分富阳房地产市场研究 一、富阳房地产市场发展整体简况 国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。因为工业企业退城入园等诸多因素，房地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。 今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年同期上涨3.4 %，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况与往年相比已经不再那么一帆风顺。 虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006年富阳市房地产开发投资全年增长32.8%，实现生产总值238.4亿元，比上年增长18.5%。 从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业营业用房的投资增长比较快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比上年增长8.2%。 1、房产市场供量 据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方M，服务用房4.7万平方M，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方M，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方M，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方M。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方M，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方M，同比增长2.5%。 2、商品房空置情况 目前富阳房产使用率还不是很高，空置面积增加较快，2006年空置面积达5.8万平方M，同比增长59.2%，其中住宅的空置面积为1.5万平方M，同比增长16.2%别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香勃勃，空置面积仅为0.3万平方M，为上年的30%，平均价格更是上涨了26.1%。 3、房产供需特点 对于富阳来说，06年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具体如下： 1）、随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。 2）、随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市民。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象主要是杭州市市民。 3）、随着消费水平的不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。 4）、随着房地产市场的扩大和房地产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类别企业转而涉及房产开发，且呈现出本地企业外地化，外地企业本地化的特色——富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。 4、富阳的住房现状及居民消费水平 富阳城区的房子分为两大类：一类是市区中心地段的普通住宅，以多层为主，目前均价在3500元/平方M左右，这些房子主要针对富阳本地市民。富阳市区普通住宅从1998年开始在四五年之间也经历了一个飞速飙升的过程，从每平方M1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅达到了3