镇江新区农副产品批发市场营销策划报告.docVIP

专业·服务·价值 PAGE PAGE 56 镇江新区农副产品批发市场 营销策划报告 第一部分 Part One 项目分析 一、项目区位分析 [项目区域] 项目位于镇江新区，距离镇江市区24公里，是镇江重点发展区域。 项目位于大港新区南部，紧邻338省道，五峰山路与烟墩山路之间，周边新建45万方“万顷良田”安置区为项目商业提供强有力的人口支撑。 随着新区城市中心南移，金港大道以南至港南路、沿江公路规划为新区的CBD。 利基点： 1.所处区域属于大港新兴板块，发展潜力大； 2.紧邻沿江大道，地块通达性良好。 障碍点： 1.偏离大港中心，配套不足； 2.紧邻安置小区，对项目形象造成一定影响 [区位地位] 国家级经济开发区，镇江市物流基地之首,最优化物流业配套设施服务。 [区域交通] 地块周边交通通达性良好，往镇江、丹阳、常州方向皆可通达，是新区的南门户。 二、项目产品分析 [项目指标] 占地43.5万方，总建约71.5万方，区域较大规模专业市场兼住宅的综合性项目。 项目整体分为A、B、C、D、E、F六个区域地块， 各地块规划物业和经济指标如下： 本项目一期先行启动地块A农产品市场、地块B农产品市场、地块F花鸟市场、地块E沿街商业，故本报告主要针对上述地块进行阐释。 [项目产品] 产品为打造农贸产品交易基地量身定做，规划目标为一站式现代化农贸产品交易大市场。 规划亮点： 1、仓储交易分离，使得货流与客流、仓储加工与交易有效隔离开互不干扰； 2、规划物业功能齐全，包括交易商铺、办公、综合服务、居住、加工、仓库和露天堆场等； 3、交通组织合理，道路均根据货运专业设计，人车、客运货运分流； 4、建筑设计风格， 沉稳大气； 5、注重绿色生态、人文景观的融入，品质较高。 规划不足： 1、各区域地块规模一般，如若单独上市缺少规模效应，各区域难以单独形成专业市场气候； 2、沿街商铺“1拖3”，“1拖4”设计，导致大量商铺面积过大， [SWOT分析] 优势—Strength： 区位优势—— 国家经济开发区，是镇江重点发展区域，区域发展潜力巨大。 新区城市中心南移，市场建设与新区建设相辅相成，互相带动。市区主干道从地块穿越而过，便捷的交通、全新的规划，为项目预留了充足的发展空间。 交通优势—— 专业市场的发展，对交通资源的依赖性非常强。要做到农产品流通的航母，需要结合农业产业与物流产业，形成产业链的连结。“水、铁、公、空”综合性货运交通枢纽位置， 便利的交通，是项目成功的必要条件，为项目做大，做强奠定了基础。 政府支持—— 作为新区重点民生项目，新区政府从一开始就对本项目给予了很高的期望和极大的支持。项目总体战略思想的提出和项目立项过程和运做过程中，倾注极大的努力，在后期运营时可提供各种相应的优惠政策，政企协作，资源整合，共同打造农产品流通的航空母舰创造了良好的环境。 产品优势—— 集合物流、加工、仓储、交易等功能齐全的农贸市场。 建筑规划均以农贸产品交易规划为目标的一站式现代化农贸专业大市场。 建筑品质较高，用材精良，均为首屈一指。 劣势分析－Weakness： 配套服务—— 地块距传统的商业聚集区有一段距离，周边商业项目的开发尚待时日。因此，今后市场所需的配套服务在前期基本尚需要靠内部配套来解决，相关市场的培育工作比较艰巨。而且，本项目规划了较大比重的配套商业物业，目前周边的配套现状将无法满足项目的需求。 开发经验—— 虽然项目得到政府的支持，但对于开发商和整个社会，都还是一个全新的领域，要求开发者对农产品流通、现代物流、商业地产运作等多个相关领域的都有较深的理解，对于开发公司的管理团队、运营模式、管理队伍、资源整合能力都将是一个巨大的挑战。 机会－Opportunity： 大环境—— 随着国家农业产业化进程的加快，完善各级市场的任务也越加急迫，来自周围环境的有利影响基本来自两个方面：一、政府的政策支持；二、农产品流通逐渐受到重视。 区域发展—— 新区处于快速城市化的大建设时期，商业配套发展处于扩容期。新区商业配套发展大方向为专业大市场的规划趋势。 威胁－Threat： 市场竞争—— 市场未来还有规划其他市场的可能性，存在隐性竞争威胁。同样，各地近两年都在加大了农业专业市场建设，规模和档次也都逐渐走高，，因此，来自同类产品的市场竞争也将越来越激烈。 执行—— 项目现在还只停留在规划蓝图阶段。任何策略和规划的实施，离不开专业、科学合理的有效执行。这一过程会有太多的不确定因素，都有可能产生偏差，需要整合、协调、调动各方面的资源。 三、核心问题界定 本项目将树立镇江乃至华东及长三角农贸产品市场标杆形象；未来将具有极强的市场辐射力。 因此，我们需要解决以下核心问题 核心问题一：我们面对怎样的市场，怎样的环境？ 核心问题二：如何进行项目定位，实