13房地产投机与房地产泡沫.pptVIP

专题13房地产投机与房地产泡沫  第一节 投机与泡沫概述 一、投机的概念：从市场价格的波动中获利的活动 投机行为特点 与普通经济行为相比，投机是需求和价格的正反馈 投机是短期套利行为 投机行为一般要求投机对象的交易成本相对较低、需求比较普遍，交易活动比较频繁 高风险 房地产投机与房地产投资的区别 动机不同 持有期限不同 行为方式不同 只有投机，哪见投资.mp3 投机的影响：或正或负，取决于投机者是否具有共同的投机资本的运动方向。 投机稳定说： 一定数量的投机者对于房地产市场的稳定是有好处的 非理性投机：成为房地产泡沫形成的主要原因 二、泡沫的内涵 一种资产或一系列资产的价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转，接着是价格暴跌，进而引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退而告终。——C·Kindleberger: 《经济学词典》 从泡沫经济与实体经济的关系看，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平衡性向上偏移，即现实资产价格与实体资产价格的差或者资产价格中不能用实体经济解释的部分——王子明《泡沫与泡沫经济非均衡分析，2002 泡沫（bubble)是由投机导致的资产价格脱离市场基础价值的持续上涨。投机是泡沫出现的主要原因 体现为特殊商品——资产的价格持续上涨 泡沫以实际价格高于基础价值的部分来表示，基础价值决定于资产未来收益的现值。 通胀与泡沫：通胀是一般物价水平的持续上涨。而泡沫主要表现为几种资产特别是股票与房地产的价格快速持续上涨。严重的通胀会导致资产泡沫，严重的资产泡沫也会导致通胀。 泡沫的形成条件 泡沫发生的载体：产品可以被标准化，交易成本较低；不易达到供求平衡，如艺术品、古董、房地产、股票等。 大量投机行为的存在 预期的一致性 非理性行为 泡沫理论 理性泡沫理论：如果经济人的行为和预期是理性的，那么资产价格就只取决于资产未来各期收益的现值和。但是，两者并不一定相等，存在着资产价格对市场基础价值的偏离，这种偏离就是理性泡沫 马尔可夫泡沫：增长泡沫，其大小依赖于前期观测到的泡沫 内蕴泡沫：假设泡沫完全依赖于基础价值，认为基础价值增加，泡沫也将发生相同方向的变化并随之增加； 外来性泡沫：泡沫大小取决于任意的外生随机变量，与基础价值没有关系 信贷扩张与泡沫 信息不对称时掌握充分信息的借款人更倾向于投资于风险资产，而不是安全资产，因为即使投资失败发生违约行为，他们也不必承担损失，可以将风险转嫁给金融机构。因此，风险转嫁的存在使得投资者过度投资风险资产，诱发了资产泡沫，使得资产价格高于其基本价值。 金融部门的行为也会引起资产价格泡沫。如金融自由化带来的信贷扩张。由于投资者对于金融机构可提供的信贷额度是不确定的，资产价格的上涨是靠对未来信贷更多和资产价格更高的预期所支撑的。这样，随着泡沫的膨胀， 这种累积过程的任何变化都会诱发泡沫的破灭和金融危机。 非理性泡沫 大多数泡沫存在非理性因素，市场并不是有效的，存在大量的“愚笨”的投资者和受心理情感因素支配的投资者。 非理性的方式多种多样，如非理性的噪声交易者（对未来价格预测出现误差的交易者）的存在造成了资产价格在很大程度上偏离基础价值，产生了资产价格泡沫。其非理性行为不仅给资产价格带来了风险，也阻碍了理性投资者积极参与市场交易。 第二节 房地产投机与泡沫的一般理论 一、房地产投机： 从房地产市场价格的波动中获利的活动 对房地产市场的稳定有一定的好处 房地产投机与房地产投资的区别 二、房地产泡沫 房地产泡沫是房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨现象。房地产投资泡沫。 房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。   房地产作为泡沫载体的基础条件 房地产供给缺乏弹性：土地资源稀缺；产品的生产时间较长 房地产市场信息不对称 泡沫的产生离不开金融的支持 房地产泡沫与房地产周期的区别 运动特征方面 产生原因方面 后果影响方面 三、房地产投机与房地产泡沫的形成机理 形成的宏观经济环境 宏观经济的持续繁荣 约束机制的建设落后 投资效率的低下（投资渠道狭窄） 微观机理 不确定性：房地产市场上，不论是开发商还是消费者都面临着很大的不确定性。在不确定性下就要涉及风险选择。风险偏好者的存在、正反馈机制的作用使泡沫膨胀，而随机因素则使泡沫