万科核心考核指标-天津地产.pptx

读懂万科核心考核指标万科核心考核指标—奖金构成要素万科核心考核指标的主旨是考核我们为股东创造价值的能力我们为股东创造利润、提升投资回报，股东给予我们相应的回报月度奖 = 当月销售回款额 *0.05%季度奖 = 当季销售回款额 *0.15%年终奖 = 万科权益计奖利润*占用资源回报率修正系数*增长率修正系数* 客户满意度修正系数奖金包创造利润结算利润万科权益利润万科权益计奖利润万科权益创造利润ROE 万科权益占用回款是月度、季度奖计提的基础月度奖当月销售回款额*0.5‰季度奖当季销售回款额*1.5‰销售额回款率回款情况只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。 ——这才是我们今年设定这一目标的真实用意。?未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。（注：从15至17年，由90%增加至95%）。回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。其他投入VS 摘自勇敢探路 坚定转型 ——致万科全体同仁的一封信利润是年终奖计提的基础项目获取项目设计项目开发项目交付项目结算项目销售利润：是指是企业最终实现的净收益，用公式表达：净利=收入?成本?费用?税金 由于房地产行业的特殊性，收入有两个口径，即“签约”和“结算”两个口径；同时， 由于开发周期长，为及时体现、正确考核当期的经营成果，利润也相应有两个口径——“创造利润”和“结算利润”：创造利润：当年签约口径销售额对应的利润；结算利润：当年入住口径资源对应的利润。 简单的说，“创造口径”就是指销售口径，“结算口径”就是指交付口径，两者在时间上存在差异。万科权益净利=创造/结算利润*万科权益比例？为什么强调万科权益利润——只有归属于万科权益的才是我们为上市公司股东 创造的价值利润是年终奖计提的基础小例子A公司11年5月获取项目，12年开盘销售；12年销售8亿元、13年销售10亿元、14年销售2亿元；14年5月竣工交付，全部结算；假设项目各年净利率均10%。12年13年14年销售金额8亿10亿2亿结算金额0020亿（8+10+2亿元）创造利润8000万10000万2000万结算利润0020000万万科权益占用定义：一线公司从万科总部取得的资金，包括注册资本、留存利润、内部往来等，又名万科股东化投入注册资本：公司成立时，从无到有，法律规定需要的钱；留存利润：一线公司经营所得的利润，理应上交给股东（集团总部）而没有上缴，也算向集团的“借”的钱；内部往来、股东借款：总部借给一线公司的钱小例子A公司项目资金峰值5亿元，其中股东总投入3亿；其中万科投入1.8亿，，合作方投入1.2亿，项目贷款2亿。万科权益占用为1.8亿，权益比例60%万科权益占用一般为公司性债务融资，利用集团资源其他投入用一般为项目性债务融资，利用自身资源其他投入VS其他占用：项目性债务融资：主要为一线公司利用自身资源从金融机构取得的资金，如四证贷款；其他股东投入：合作方注册资金、合作方往来等。注：为保证公平及控制负债率风险，一线的权益负债率不得超过50%，超过50%部分需转为股东化投入。万科占用资源回报率定义：即“万科ROE”，计算公式=万科权益净利润/万科权益占用（权益资本）权益净利润销售收入总资产万科ROE=╳╳销售收入总资产权益资本权益净利率杠杆效率盈利X=万科占用资源回报率Y=对应奖金修正系数该指标反应股东投入的收益水平；通俗地讲，股东投入1元钱，我们能为股东赚多少钱盈利X00≤X50%X≥50%Y=0Y=X*0.06Y=3%杠杆效率ROE周转率权益乘数万科权益占用回报率=权益净利润/销售收入：盈利能力与权益比例共同决定。1盈利：净利率盈利能力很重要，但万科权益盈利能力更重要；对于一个项目来说，权益净利率直接由项目盈利能力决定；对于一个多项目公司来说，权益净利率由项目盈利能力和各自对于的万科权益比例共同决定。2=销售收入/总资产：加速资产周转速度，带来更高的利润；效率：周转率ROE100万自有资金投入，利润率10%，若一年周转一次，则可以盈利10万元；若一年周转两次，第一次销售盈利10万元，用销售回款再次投入，盈利10万元，共盈利20万元；虽然利润率不变，但一年内收益值翻倍。=总资产/权益资本：以较少的自有资金，获取更多收益。3杠杆：权益乘数A公司总投入2亿，但万科自有资金仅有1.2亿，故向银行贷款0.8亿，获取项目，收获更多盈利。万科权益计奖利润定义：是以万科权益结算利润为基础进行一定调整的，最终作为计算奖金的基数。计算公式：计奖利润=当年万科权益结算利润+部分已售未结权益利润+调整