第六章：风险四与不确定性分析.pptVIP

第六章 风险与不确定性分析 房地产投资是一个动态过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。 房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。 主要内容： 房地产项目不确定性因素分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险分析 学习目的和要求： 掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算方法 熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步骤和“三项预测值法” 了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡洛风险评估法 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 一、房地产开发项目的主要不确定性因素（p162） (1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。 *有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的50%~60%；在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%。 (2)建安工程费用 (3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的不确定性因素。 一、房地产开发项目的主要不确定性因素 (4)开发期与租售期 *开发期由准备期和建造期两个阶段组成。 (5)容积率及有关设计参数： *容积率的大