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2003 年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案
总分： 100 分 及格： 60 分 考试时间： 150 分
一、单项选择题 (共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。 )
(1)某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大
成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。（有修改）
A. 存在效益外溢和转移
B. 需要适时的更新改造投资
C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D. 易受政策影响
(2) 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。
A. 下降
B. 上升
C. 不变
D. 不能确定
(3) 下列风险中，属于个别风险的是（ ）。
A. 购买力风险
B. 市场供求风险
C. 政策风险
D. 比较风险
(4) 已知两税一费的税、费率分别为营业税 5% 、城市维护建设税 7% 、教育费附加 3% ，若销
售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A. 55 ．0
B. 85 ．6
C. 150 ．0
D. 123 ．6
(5)某家庭购买一套面积为 100 ㎡的商品住宅， 单价为 5000 元/ ㎡，首付款为房价的 30% ，其
余通过申请公积金和商业组合贷款支付， 已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7% ，
期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元， 则公积金贷款部分的按月等额还款额为
（ ）元。 （综合性强）
A. 1002 ．45
B. 1012 ．45
C. 1027 ．42
D. 1037 ．45
(6)某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的
年利率为 6% ，按月等额还款，如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从
第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。
A. 544 ．10
B. 555 ．10
C. 1776 ．32
D. 2109 ．38
(7)某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6% ，
以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 9 年初一次性偿还贷款本金 10 万元，余额在以后的 5
年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为（ ）元。
A. 3019 ．53
B. 2983 ．84
C. 1524 ．15
D. 1587 ．65
(8)某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12% ，
按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。
（有修改）
A. 0.18
B. 0.12
C. 3.39
D. 5.00
(9) 甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为 15 万元；乙
写字楼购买价格为 200 万元， 年净经营收入为 50 万元， 年还本付息额为 30 万元。 若不考虑
其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。
A. 甲gt; 乙
B. 甲lt; 乙
C. 甲= 乙
D. 无法判断
(10)土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（
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