全面营改增下各行业纳税协调与风险管控俱乐部.ppt

（三）开发商把地下人防设施作为地下车库： 1、随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）： 对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产增值税发票。 （1）增值税及附加：按销售不动产交纳增值税及附加。 （2）土地增值税：不要单独核算，土地增值税已在所销售的商品房中体现。 （3）房产税：应视同销售车位，不再征收房产税。 （4）土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。 （5）所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，不单独核算所得税 （6）印花税：不再单独缴纳，印花税已按销售不动产万分之五交纳。 * * ——纳税人俱乐部 400-650-9936—— 22、地下车库（车位）出售、出租或自用涉及的增值税处理？ （三）开发商把地下人防设施作为地下车库： 2、单独转让车位使用权： 单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。 （一）有限期内（短期）转让车位使用权：即通常所说的租赁车位使用权。 （1）增值税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （2）土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。 （3）土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。 （4）房产税：虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。 （5）印花税：按租赁金额的千分之一交纳。 * * ——纳税人俱乐部 400-650-9936—— 22、地下车库（车位）出售、出租或自用涉及的增值税处理？ （二）法律规定年限内（长期）转让车位使用权： 实质与销售并无区别。 （1）增值税及附加：不管是开具服务业---不动产租赁业发票或销售不动产发票。 （2） 土地增值税：房开企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权（如房屋使用年限70年）转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。 （3）土地使用税：不涉及 （4）房产税：开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限（70年），则应视同销售车位，不再征收房产税。 （5）企业所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。 （6）印花税：按销售不动产万分之五交纳。 * * ——纳税人俱乐部 400-650-9936—— 22、地下车库（车位）出售、出租或自用涉及的增值税处理？ * * 23、物业公司收取的各类收入如何处理？ 1、物业管理属于商务辅助服务中的企业管理服务，税率是6%。 2、销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括： （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2、物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征增值税 * * 25、开发企业发生的景观设计费、施工费以及购买的绿化苗木是否可以抵扣进项税额 正常情况下，购进农产品，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 ——绿化苗木属于农产品 关键是景观这部分是打包采购（设计、施工和苗木），还是单位自行采购苗木，或还是委托采购苗木 * * 26、新老项目同时开发，如何界定增值税的征管方式？ 文件规定：新项目肯定是一般征收，老项目可以是简易征收。文件的精神是按项目单独计征。因此，如果存在不同征收率，一定要将采购货物或劳务的进项税额单独核算，否则均不得抵扣！除非企业新老项目全部是一般计税。 * * 27、营改增后税局进行检查需要补税，是补增值税还是营业税？ 文件规定：试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。 但如果纳税人被检查的是原需要缴纳增值税的行为，应补缴增值税。（如开发商卖房送车） * * 28、营改增后买房买车是以公司名义买还是以个人名义买划算？ 买房买车可以在公司抵扣进项税额，降低采购成本。 在公司可以折旧，降低公司所得税。 车、房发生的费用可以进入公司的日常期间费用，降低公司所得税。 * * 29、员工租赁房屋是否可以代开到增值税专用发票？是否公司可以抵扣？ 无论是公司与房东签订租赁合同，还是员工自行租房，房东到税局代开增值税发票，由于房东是个人，个人不可能代开增值税