中国房地产分析.docVIP

中国房地产市场的历史、现状及未来发展趋势分析 中国房地产市场与欧美发达国家不同，欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段（1998年~2003年） 1998年的住房分配货币化，标志着房地产产业的全面市场化。这一年我国住房货币化的改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。 2000年中国又规范了房地产市场。 2001年随着中国经济的腾飞，为了刺激消费，房地产市场也飞速发展，越来越繁荣。 这一阶段的特点：着力如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。 第二阶段（2003年~2007年） 政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。 政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。 2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。2003年4月是中国房地产业的一大转折点，不断飚升的房价使得老百姓无力承受，为此中国政府实施了宏观调空政策，下发了121文件，其中明确规定第二套住房的首付比例要提高；同年的7月，国家政府又开始着手整顿土地市场。 2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。 2007年1月国家建设部正式开始规范房地产经纪行业。同时国税总局又清算了土地增值税该项举措标志了2007年的又一轮宏观调控的开始。该年3月央行2007年首度再次加息；6月中国政府通过加强对外资的管理从而进一步扼制房地产市场外资过热的势态。8月国发24号文件颁布，该文件中的种种内容都明确的反映了中国政府宏观调控政策思路的转变，比如健全廉租住房制度等，这一系列的举措并非都保障了老百姓的民生问题，解决了老百姓无房可住的问题。9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款的首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，该规定狠狠地打击了那些炒房行为。10月国家政府为了加强土地供应的调控，缩短了土地的开发周期；同时政府对限制外商投资房地产业的范围有所扩大。 特点：2003~2007年这一段时期，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。 第三阶段（2007年~2009年） 2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念， “二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。 2008年1月国务院颁布了一系列有关政策严厉打击囤地。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。 2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。 2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。 房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，这决定了2009年我国的房地产市场态势。 第四阶段（金融危机后的中国房地产市场） （1）政府对金融危机的判断 金融危机严重影响了中国的出口；尤其是作为拉动中国经济增长的主要动力的中国沿海地区的经济增长。当时政府对经济形势的判断是如果不采取果断措施，中国经济将面临下滑的风险。当时的不同意见和判断是虽然全球金融危机对中国经济影响很大，但中国不会出现金融危机和经济危机。理由是2008年是中国银行业利润水平最好的一年；通过银行系统的融资占我国总融资规模的90%以上。 （2）我国应对金融危机的举措：“救市”政策力度大于美国 新增4万亿财政投入，占当年GDP的14%，而美国注入“救市” 的7000亿美元资金只占其GD