万科企业价值评估.ppt

01 财务报表预测 · · · 资产负债表分析及预测 负债成本比例分析： 01 财务报表预测 · · · 利润表分析及预测 未来五年企业利润预测： 02 企业价值估价 · · · 自由现金流分析 项目 2014(元) 2015 2016 2017 2018 EBIT 63216935323 82224890454 106945535037 139101727379 180926586166 EBIT(1-t) 1 47412701492.25 61668667840.50 80209151277.86 104326295534.58 135694939624.30 资本性支出 2 2966334472 2516463567 3273109334 4257261999 5537327928 营运资本增加额 3 72162950603 23017901617 29938883135 折旧 4 1148671018 1494051367 1943280062 2527582037 3287570887 FCFF=1-2-3+4 26567912564.75 79307887909.50 61182476323.86 79578713955.58 103506299448.30 现值(10%) 24152889312.61 65540038568.41 45966394462.12 54352261631.66 64267061327.45 02 企业价值估价 · · · 债务成本的确定 短期借款： 510251万元 短期借款利率： 5.98% 长期借款： 3668310万元 长期借款利率： 6.22% 企业债券： 739839万元 企业债券利率： 3.27% 债务成本 Kd=7.67% 债务价值 Vd=4918400万元 02 企业价值估价 · · · 权益成本的确定 无风险报酬率Rf： 5.32% 风险系数β：0.968698 预期收益率Rm：12.5% 权益成本Ke=Rf + β( Rm – Rf )= 12.28% 权益市值 Ve= 77215957816.20 元 02 企业价值估价 · · · 加权平均资本成本 债务成本 Kd=7.67% 债务价值 Vd=4918400万元 权益成本Ke= 12.28% 权益市值 Ve= 77215957816.20 元 WACC=[(Ke×Ve)+(Kd×Vd)] / (Ve+Vd)=10.49% 02 企业价值估价 · · · 把万科分为两个阶段： 第一阶段，成长期,这阶段现金流在之前预估的5年数据里已经确定。 第二阶段，成熟期，成熟阶段的固定增长率暂定6%。 则，FCFF’=135694939624.30*(1+6%)-29938883135 *(1+6%) =112101419878.658 (元) 期末价值=112101419878.6580/(10.49%-6%)=2496690865894.3900 期末价值的现值=2496690865894.3900/（1+10%）^5 =1550248595720.85 公司价值=前5年的FCFF现值+期末价值的现值 =26567912564.75+79307887909.50+61182476323.86+79578713955.58+103506299448.30+1550248595720.85 =1900391885922.84（元） 市场法 3 · · · 企业名称 市盈率 市净率 万科地产 7.20 1.33 保利地产 5.76 1.12 恒大地产 3.98 1.17 中海地产 7.39 1.57 龙湖地产 6.76 0.43 世茂房地产 8.13 1.09 碧桂园 6.85 0.99 富力地产 3.78 0.49 融创中国 7.23 1.29 华润置地 6.75 0.45 房地产业前十强： 通过相关数据的查阅与分析，将房地产行业的加权平均市盈率确定为17.28 01 平均市盈率的确定 · · · 权益价值=价格比率×价格比率基数 =平均市盈率×2014年净利润 =17.28×26137971229 =451664142837.12 （元） 根据万科企业2013年报数据,其权益与资产的比约为23.58% 企业价值=权益价值/23.58%=451664142837.12/23.58% = 1