江阴地块勘察和市场调研报告_4.24.ppt

恒通地产 房地产事业部 2015.4.23 江阴地块勘察及市场调研报告 目 录︱CONTENTS PART3 项目本体条件分析及财务测算 PART 2 江阴房地产市场分析 整体市场供需去化分析 住宅市场分析 商业写字楼市场分析 典型项目分析 PART 1 项目概况 1.1 目项介绍—江阴地理位置介绍 项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。 人口：122万（户籍） 交通：常州北站、无锡东站 苏南硕放国际机场 G2京沪高速 经济： 2014年GDP-2905亿元 2014全国百强县与昆山并列第一 近两年人口迈入老龄化，加工产业开始工人减少，外贸出口产业也趋弱。 1.2 项目概况 地块一 地块二 地块一、地块二位于江阴市东北方向。地块一一期 255亩，二期 355亩；地块二一期300亩。 PART 2 江阴房地产市场分析 整体市场供需去化分析 住宅市场分析 商业写字楼市场分析 典型项目分析 PART 2 江阴整体楼市成交去化分析 PART 2 2.1江阴市场近年整体成交数据 江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。 可以看到，价格在09年大幅提升之后，从2011年开始维持稳定，保持在6900元./平； 2013年年度去化水平为170万方，整体供大于求； 2014年以来，受到年初市场波动等影响，均价大幅下降，总体在6300-6600元（全业态）。 2006年1月-2014年12月江阴商品住宅成交情况 2.2 江阴市场2014年住宅供销走势 整体供大于求现象严重，近一年有过半月份供应量是去化量的2倍，按年均去化计算需3年才能去化库存 存量：已累计到548.99万方，按近五年年均去化165.4万方计，约40个月才能全部去化； 成交：2014年整体较去年成交略有下降，整体市场萎缩，其中3月份下降最多，达31.03%。 2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势 去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。 江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右； 2014年住宅（别墅）近一年价格走势 2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右； 江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右； 江阴市场2014年1-12月成交面积分布 从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。 江阴市场上90m ²以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般； 改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m ²的成交比例最高，占到总体成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。 2014年全市住宅成交面积分布 面积段（m²） 成交套数 比例 90以下 1560 13% 91-100 1591 13% 101-120 2242 18% 121-140 2851 23% 141-170 2295 19% 171以上 1760 14% 合计 12299 100% 2.3 商业办公楼供求分析 月份 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年01月 2015年02月 2015年03月 供应面积 133318 16220 132200 18648 38174 5261 4000 18040 38641 41256 18821 81606 70437 5917 19940 成交面积 143945 8204 26987 16485 13117 21859 9714 20445 15627 23071 26920 19362 60478 35076 110699 成交均价 9513 10476 10855 12124 10365 7656 10310 13853 9665 9001 11499 10611 8331 10160 8847 从2013年1月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的1.7倍。 从2014年1月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的2.1倍，写字楼成交均价7823元/㎡。 2.3 写字楼供求成交分析 月份 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10月 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2