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商业大铺位销售主题报告
本方案中“大铺位”指总建面100㎡以上，总价过100万的铺位。
一、4种销售模式比较分析
1、纯销售方式：
优势：
▲发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；
▲将 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
劣势：
▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；
▲无法规划经营业态及规范整体形象；
▲对于 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；
▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；
▲银行提供按揭信心不足。
适用：
▲ \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；
▲中小面积纯街铺销售；
▲ \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业体量小或零星 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业物业，无须整体经营的。
2、带租约销售：
优势：
▲通过 招商保证前期 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业定位与形象；
▲能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；
▲短期内使业主获得稳定收益。
劣势：
▲铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；
▲未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；
▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；
▲中、长期收益难以稳定；
▲后期经营管理难度较大，严重损坏 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业形象与公司长期发展；
▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
适用：
▲有强势 招商力量支持；
▲ \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；
▲可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；
▲纯街铺或少量 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业物业。
3、短期（三年）返租销售
优势：
▲前期由发展商统一控制 招商和经营，能确保既定的 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业定位与规划，可以有效保证整体 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业形象。
▲帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；
▲3年返租期较适中，3年后 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业有可能旺；
▲可坚定银行按揭信心。
劣势：
▲承担前几年的返租补贴，可返到售价上，可能会拉高售价；
▲返租结束后的统一经营管理要求较高；
4、长期（十年）返租销售
优势：
▲前期由发展商控制 招商，能确保既定的 \o 点击搜索所有关于［商业］的文章 商业定位；
▲给投资者坚定信心。
▲返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。
▲如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。
劣势：
▲承担十年的返租补贴；
▲如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。
▲因返租而产生相应的返租法律风险。
▲银行不支持做按揭
长期返租与短期返租从销售角度分析：
▲???? 短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。
从开发商风险角度分析：
短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。
4种模式评点：
由于“带租约销售”受制于在前期有限时间内要找到匹配的商家，这不符合项目目前条件；“十年返租”受制于银行按揭而行不通。
因此，只有直接销售和短期返租销售模式可以选择，本公司方案采用“小面积铺位5年包租”销售模式。
与本项目的契合度：
通过销售模块的分析，目前有2种方案在讨论：
第一种是由本公司提供的租售结合的小面积独立产权铺位，包租5年一次性返还方案。
第二种是将2、3楼划分成6个大独立产权铺位，直接销售，所谓没有经营问题的方案；
2种方案都必须要满足的要求：银行可以提供按揭；无经营的压力和麻烦。
银行可以提供按揭的前提条件：商场有整体 招商和规划的；有统一经营的管理公司；有品牌商家和主力商家进驻的；销售价格不能高于周边同类项目很多。
2种方案实用度比较：（银行按揭和经营管理的难易程度比较）
第一种：小面积独立产权铺，有统一 招商、规划、经营管理。总价低，化解了单个投资人的风险。银行按揭的可能性较大而且已经有意向银行在洽谈。本公司已经有成功操盘的案例。如果有一家品牌经营管理公司签约5年且可承诺做不旺愿意赔偿，就可以将经营管理难度和风险降到最低。
第二种：
大面积独立产权铺购买客户群体非常窄，一种买家是连锁品牌商家自营（商家购买也是有选择的，见后面案例分析），一个商场很少有几个商家同时购买的,由于业态是否共生的问题；
另一种是纯
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