城市商业综合体的成本控制与预算管理策略.docVIP

城市商业综合体的成本控制与预算管理策略 杨宝民 苏立祥 ２０１１年１１月完成初稿 现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性 商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。 做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。 城市商业综合体的成本组成 典型省城城市综合体物业组合成本表 占地６万平方米为例 容积率6.0，高度１００米， 建筑面积36万平方米 地下建筑面积６万平方米 物业类型 面积乘以单价 单位 亿元 五星级酒店 5万平方米 5 购物中心 10万平方米×5000元/平方米 5 写字楼 4万平方米× 5A 单价4000元/平方米 1.6 公寓 8万平方米× 含装修3500/元/平方米 2.4 住宅 9万平方米×3500/元/平方米 3.15 地下室 12万平方米×3000/元/平方米 3．6 20.75亿元 全寿命周期的成本分析 以４２万平方米综合体为例 前期策划 市场分析与调研、商业规划与业态设计、投入产出分析 200万元 设计成本 一般省城地上36万平方米×100元/平方米＝3600万元 6万平方米×30元/平方米＝180万元 地级综合体设计费用减半 3780万元 建设成本 详见上表 装修成本 商业视觉形象策划、装修设计和施工 五星酒店装修成本5000元/平方米 购物中心的装修成本2000-4000元/平方米 招商与运营成本 考虑商家的招商和开业后必须的运营成本 10万平方米购物中心招商成本一般预算为600万元，五星酒店招商和前期论证专题费用为100万元 拆除成本 综合体寿命到期后整个建筑的拆除费用 全寿命周期成本及其对综合体开发的启发 1.根据全寿命周期理论，在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成本，均衡考虑。 2.以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出贡献。 城市综合体的成本控制的静态策略 前期策划成本 市场分析与产品策划 对写字楼采用大空间设计，从一般的１８００－５４００平方米 日本ＡＲＫ hills森大厦楼层面积3800平方米，六本木楼层 商业规划与业态设计 规划概念设计 可行性分析 设计成本 以３６万平方米综合体为例 建筑设计成本 概念性规划设计方案成本一般200-500万元 建筑设计方案 一般综合体方案设计费用为五星酒店100元/平方米，购物中心等８０元/平方米，国外著名设计院报价一般为180元/平方米 照明设计与景观设计方案成本 50元/平方米 装修设计成本 五星酒店和高档购物中心装修设计100元/平方米/平方米，中档购物中心设计费用减半 公共空间艺术作品 雕刻作品等设计成本 设计方案优化 设计方案的优化，考虑不同方案的模拟运营成本节能方案 一般在200万元 可以由商业管理公司和设计公司共享 工程成本 以占地６万平方米，３６万平方米，地下两层１２万平方米 桩基础 地下面积每平方米４００元 4800万元 施工成本 装修成本 视觉形象设计 ５－１０万平方米高档购物中心视觉形象规划费用500-1000万元，中档减半 装修设计 装修施工 城市综合体成本控制的动态策略 城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以一气呵成，对于新城的城市商业综合体，一般都要采取分期建设策略，控制未来无法判断的风险。 动态成本控制策略１：商业规划和建筑设计一体化 以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新方方案更改设计，才能满足实际经营的要求。 通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。 利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。 动态控制策略２ ：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。 通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性 分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。 城市综合体的产出经济效益及其提升策略 商业规划与建筑设计的最佳匹配 ＶＭＤ与装修的最佳匹配 业态优化与最佳运营表现 做好商业地产预算管理 五、城市商业综合体编制预算的思路 商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方