海南文昌书香小镇项目市调及定位报告初稿.ppt

功能及角色承担：项目小镇风情及书香文化开发主题的主要载体，项目休闲度假氛围的重要渲染方式及核心配套，体现项目形象及差异性 主题的灵魂载体 氛围的重要渲染方式 项目休闲度假的核心配套 项目的小镇风情要求项目的开放性与风情特色性，但项目的居住物业定位高端，开放性影响高端物业的私密性，因此，作为极需人气支撑的商业物业可作为小镇风情的主要载体，同时体现项目的书香文化，可有效打造项目的差异性及旅游观光性 商业业态及建筑形态可有效渲染项目的休闲度假氛围 体现项目形象及项目的差异性 项目商业是项目观光旅游、休闲旅游及深度度假等主体功能的核心功能，支撑项目主体功能的发展，深化项目主体功能的落地性，为项目整体价值溢价 客户范围选择（1/2）：综合区域商业现状及项目主题、商业指标等因素，客户范围不应仅立足项目内部，可适当辐射至项目外部 区域现状：片区商业缺乏，仅森海湾基本成形，但规模小，而高隆湾离新区中心较近，为商业发展提供机会 项目商业应立足项目内部，辐射外部客户 旅游地产商业困局：受旅游地产客户的候鸟性特征限制，旅游地产商业经营波动性较强，淡旺季明显 商业指标：项目整体商业指标达3.54万平米，体量较大，靠项目内部客户较难消化，经营风险大 项目主题：小镇是项目核心开发主题，而商业是主题的核心载体，小镇的开放运营决定项目商业的外向性 客户范围选择（2/2）：内部客户主要为项目观光及休闲旅游客户及置业客户，外部客户主要为周边居民、周边项目置业客户及区域旅游客户 项目客户范围选择： 项目内部客户+项目外部客户 内部客户 外部客户 由项目整体功能定位所集聚的项目客户，包括项目所承担的旅游观光及休闲旅游等功能集聚的中短期轻度旅游客户（包括旅行社等团体客户、会奖旅游客户、观光散客等），由项目的深度度假（包括深度休闲度假及深度养生度假）功能所集聚的高端长期度假客户（即项目置业客户、社区客户等） 主要由周边旅游地产项目及高隆湾、文昌市旅游产业发展所带动的本项目以外的客户，包括周边本地居民、周边项目客户及高隆湾、文昌市旅游客户（短期等） 客户定位及其需求特征：以项目短期旅游及深度度假客户为核心客户，以项目周边旅游度假客户为重要客户，以周边本地居民为偶的客户 偶得客户——项目周边本地客户（高隆湾及清澜新区等） 短期旅游客户：旅行社、会奖旅游客户等团体客户、观光旅游及自驾游等散客 需求特征：最大化旅游体验，强调特色体验性，以地域独特性及差异性特征为主要需求 核心客户——项目短期旅游及深度度假客户 深度度假客户：高端长期度假客户及项目置业客户（社区居住客户） 需求特征：在关注度假体验性的同时，更为强调长期度假生活的便利性 重要客户——项目周边旅游度假客户 周边旅游度假客户：高隆湾片区旅游度假客户（其他项目的旅游度假客户等） 需求特征：最大化旅游体验，特别关注本项目的商业特色及业态特色与其所在项目商业的区别，注重商业的休闲性与旅游观光性等特色 项目周边本地居民：高隆湾片区及清澜新区本地居民 需求特征：对客户所在地周边商业的补充，关注业态的生活性及补充、差异性，以日常生活业态为主要需求 业态定位：根据客户需求及项目整体定位，项目以书文化、休闲娱乐、生活商业、婚庆文化、创意及民俗文化等生活及旅游性业态为主 项目短期旅游及深度度假客户 地域独特性及差异性特征，最大化旅游体验 长期度假生活便利性、生活配套 项目周边旅游度假客户 最大化旅游体验，与所在旅游度假项目商业的差异化 补充性生活业态 项目周边本地客户 日常生活业态的丰富性及补充性 客户需求特征 项目整体定位 项目主题定位：书文化（书香婚庆文化、书文化博览、阳光运动文化、书香养生文化、书香文化沙龙）及小镇风情（当地、异域及小镇文化） 项目整体功能：旅游观光、休闲旅游及深度度假（深度休闲度假、深度养生度假） 书文化商业：旅游性业态，书吧、书店及相关书文化业态）为主，体现项目主题，树立项目形象，为后期拿地建立政府信心，打造项目的差异性 婚庆文化商业：旅游性业态为主，以特种业态聚集人气，完成项目观光旅游及休闲旅游客户的导入，与项目婚庆文化子主题及项目周边市政公园的婚庆广场等规划呼应 创意及民俗文化：旅游性业态为主，满足项目内部的观光旅游及休闲旅游、深度度假客户以及周边的旅游度假客户的商业需求 项目商业业态定位：生活性业态+旅游性业态 生活商业：生活性业态，业态以生活超市、水果店、餐饮、银行、烟酒等生活服务类为主，满足项目置业客户及周边本地居民商业需求 休闲娱乐：休闲BAR、类酒吧（清吧）等，满足生活性需求及旅游休闲性需求，为项目聚集人气，带动其他业态发展 商业体量及业态配比：考虑商业运营风险，建议纯商业体量修正为2.54万平米，并综合项目定位、市场及客户、业态存活能力，分配业态比重 业态类型 配比 体量（平米） 书文化 约20