【写字楼】西安2019Q1写字楼市场概览-高力国际.pptx

2019年第一季度西安甲级写字楼 市场需求回落，平均账面租金维持 稳定，新增供应带动空置率上升。 2019年，全市新增供应预计接 近60万平方米，且76.2%的新 增面积位于高新子市场，将进 一步加剧高新区内部竞争。而 城北子市场凭借较高的区域通 达性及较低的租金优势，对于 租户的吸引力不断提升。 我们观察到，城南子市场的优 质经营性租户上涨明显。对该 类租户而言，入驻零售商业项 目将承担较高租金，因此入驻 写字楼成为了其性价比更高的 选择。 对于高新子市场的业主来说， 在租金调整、交付状态、楼宇 配套、物业服务等方面做出改 变以提升其竞争力；对租户而 言，今年选择进入高新子市场 或拥有更强的议价能力。 总结 建议 净吸纳量创近两年新低 高新竞争将加剧 高力季报 写字楼 | 西安 | 2019年第1季度 | 2019年4月30日 林子凯 分析师 | 研究 | 华西区 +86 28 8658 6288 kai.lin@ 2019年 同比/2019年末 租金* 受少数租赁进度良好的项目上调租金影响， 全市平均租金环比微涨0.1%。本年度较大 的新增供应量会加剧竞争，因此我们预计 2019年租金将同比下降约0.9%。 0.1% 人民币105.0 -0.9% 人民币104.0 1.5% 人民币110.4 空置率 我们预计2019年各季度均有新项目入市， 且总体量较大，导致空置率持续攀升。此 后2020-2023年间，随着新供应量趋缓及 需求回升，市场存量将得到消化。 2.5百分点 34.5% 9.4百分点 41.4% -4.9百分点 21.8% 2019-2023年均 2019年第1季度 环比/1季度末 需求 在目前宏观经济环境下，租户对租赁成本 更为关注，甲级写字楼对中小企业的吸引 力下降，我们预计2019年全市需求较 2018年下滑，年净吸纳量约为21.3万平方 29,000 平方米 米。 212,700 平方米 286,800 平方米 供应 若不考虑项目延期入市因素，2019年全 年尚有6个新项目供应，合计供应量约 49.6万平方米，涉及子市场为：高新区、 城北以及曲江新区。 100,000 平方米 595,700 平方米 328,500 平方米 年均增长率 2019–23/2023末 数据来源：高力国际研究部 租金：平均账面租金（元每平方米每月） 高力季报 写字楼 | 西安 | 2019年第1季度 | 2019年4月30日 2019年第1季度主要租赁交易 赛高广场企业总部大厦 康师傅控股 零售商贸 1474 汇诚国际 聪明核桃教育科技 消费服务 1440 蓝海风中心 中国二冶陕西分公司 房地产建筑 975 迈科中心 西安卓悦电子科技 零售商贸 505 蓝海风中心 上海建工装饰 房地产建筑 407 项目 租户 行业 面积(m2) 租赁市场及租金表现 一个新项目交付 2019年第一季度，一个甲级写字楼新项目交付入市，体量 约10万平方米： 位于高新区的天安人寿中心（绿地中心B座） 截至本季度末，西安甲级写字楼市场总存量共计约155.3万 平方米，环比上升6.9%。 净吸纳量下行至近两年低谷 租赁成本仍是企业租赁选择的首要考量因素，甲级写字楼较 高的租金门槛降低了其对大量中小企业的吸引力，同时第一 季度写字楼租赁活动受春节长假影响。至季末，全市净吸纳 量约2.9万平方米，环比下降48.6%，为近两年最低水平。 分区域来看，高新子市场录得最大净吸纳量约1.7万平方米。 其中1万平方米净吸纳量来自本季度新供应项目。城北子市 场净吸纳量位居第二，约1.1万平方米。 空置率上升：源自弱需、新增 本季度西安甲级写字楼市场需求低迷，且一个新项目交付入 市，共同推动空置率环比上升2.5个百分点至34.5%。 分区域来看，因高新子市场一新项目交付入市，带动空置率 上升5个百分点至36.6%；城北子市场录得最大空置率下降， 4.5%的办公面积被消化，空置率为34.3%。 数据来源：高力国际研究部 174 61 50 0 100 100 51 74 70 130 84 66 63 57 29 新增供应 净吸纳量 151 西安甲级写字楼新增供应、净吸纳量（‘000 平方米） 空置率 31.1% 37.6% 46.0% 33.2% 数据来源：高力国际研究部 49.0% 35.8% 32.0% 34.5% 1Q19 3Q18 2Q18 1Q18 4Q17 3Q17 2Q17 4Q18 2 高力季报 写字楼 | 西安 | 2019年第1季度 | 2019年4月30日 租金保持平稳 由于高新及城北子市场中少数项目的租赁情况高于预期，因此业主对租 金进行调涨，这也导致本季度平均账面租金环比微涨0.1%至105.0元每 平方米每月。其中，在不考虑