【写字楼】成都2019Q1写字楼市场概览-高力国际.pptx

高力季报写字楼 | 成都 | 2019年第一季度 | 2019年4月30日需求放缓，租金维持稳定邓兆楠分析师 | 研究| 华西区+86 28 8658 6288mailto:belinda.deng@belinda.deng@总结 & 建议本季度无新项目入市，全市甲级写 字楼平均租金维持稳定，空置率下 降。2019年成都将迎来34万平方 米的新增供应，受宏观经济放缓的 影响，需求将下降，空置率的下降 速度将放缓，租金承压。> 展 望 未 来 ， 高 力 国 际 预 测 2020-2022年供应量的放缓促 使空置率下降，2023年新增供 应再次达到高峰，空置率或将 再次回升。> 2019年基于业主对市场的信心 租金将维持稳定，2020-2023 受市场需求回暖及高品质项目 的支撑，租金将维持稳定上升 的趋势。> 2019年CBD将有新项目入市为 在城市核心区域寻找写字楼空 间的租户提供选择。2019年业 主间竞争加剧，品质好性价比 高的新项目将更能吸引租户。2019–23年平均Q1> 相较于2017与2018年，预计写字楼市场 需求将因宏观经济增长放缓而于2019年放 缓。本季度因租赁需求下滑，仅录得5.2 万平方米的净吸纳量。51,976 sq m360,000 sq m340,000 sq m需求> 本季度无新项目入市。 2019-2021 供应 量将有所回升，并于2023年达到峰值，预 计未来五年，共有190万平方米的新增供 应量，其中大部分位于非核心区域。0 sq m340,000sq m380,000 sq m供应年平均增长率2019–23Q1/环比2019底/同比0.5%0%2%> 受到大量新增供应的影响，2019年租金或 将承压，随后于2020-23年随需求的企稳 而回升，高力国际预测2019-2023年租金 将保持2%的年均增速。租金*RMB106.8RMB106.8RMB115.6-1.8pp-0.8pp-0.2pp> 2019年空置率将小幅下降，2020-2022年 随着新增供应的放缓及需求的增长，空置 率将保持下降趋势。2023年供应量达到峰 值将带动空置率再次上升。15.5%14.7%14.5%空置率数据来源：高力国际研究部租金：平均含税账面租金；人民币元每平方米每月；pp: 百分点高力季报写字楼 | 成都 | 2019年第一季度 | 2019年4月30日租赁市场及租金表现需求放缓受到宏观经济放缓以及第一季度春节长假的影响，2019年 第一季度成都写字楼市场需求下降。 同时，受2018年金 融监管政策影响的延续，部分非传统金融公司退租，因此 第一季度仅录得净吸纳量5.2万平方米，环比下降35%，同 比下降65.5%。从新增租户来源来看，本季度，传统金融 行业与TMT，及房地产行业一起成为了全市需求的主要来 源。成都甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和入驻率 (‘000 平方米)新增供应 净吸纳量202165143151 15287 103134961078048522Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q19非核心区：城南空置率下降高新区经济保持稳定，其中地区生产总值位列全市第一， 同比增长9.8%，高于全市平均增速，健康的经济态势支持 城南市场的空置率进一步下降。成都超过65.8%的总净吸 纳量集中在金融城和大源这两个子市场。大源子市场以良好的表现继续引领全市，录得最高的净吸纳量2.2万平方米， 空置率环比下降3.7个百分点至18.5%。与核心区域相比， 该子市场以较低的租金以及较高的性价比吸引着租户选择此区域。金融城子市场连续6个季度无新增供应，坚实的 需求支撑空置率环比下降2.7个百分点至5%，为全市最低 空置率。截至2019年第一季度末，成都市录得空置率约 15.5%，环比下降1.8个百分点。根据高力国际研究部统计，目前成都近50%的甲级写字楼内均有灵活办公，市场趋于饱和，行业竞争压力增加，2019年其扩张速度放缓，且暂无合适的大面积甲级写字楼 供应，联合办公运营商持续在核心区域寻找合适的非写字 楼商业物业，本季度录得WeWork于航天大厦商业裙楼租 赁5000平方米。68.3%65.7%72.5%69.4%76.5%82.7%84.5%80%数据来源：高力国际研究部主要租赁交易 Q1 2019项目 租户 行业 面积川航广场平安金服金融16,000中海国际招商蛇口房地产4,000银泰松下电子300凯德天府雷蛇TMT700数据来源：高力国际研究部写字楼 | 成都 | 2019年第一季度 | 2019年4月30日高力季报金融城子市场租金小幅上涨金融城子市场租金连续8季度小幅上调，得益于区域内部分租赁成熟的 高品质项目需求旺盛空置率下降，业主上调租金。因此租