绿地集团社区型商业中心规划设计指引.docx

PAGE PAGE 20 绿地集团商业综合体研究与发展中心 绿地集团商业综合体研究与发展中心 绿地集团商业综合体研究与发展中心专项课题 社区型商业中心规划设计指引 Design Methodology Guideline of CSC (Community Shopping Center） 上海绿地集团 房地产技术管理产品研发部 绿地集团商业综合体研究与发展中心 绿地集团商业综合体研究与发展中心 目 录 前言 04 1 总则 05 2 纲要 06 2.1 规划布局 “溢出效应”的利用原则 10 规模容量控制原则 10 持有销售比例控制原则 10 街角价值最大化原则 10 功能流线分离原则 10 商业流线长度适度原则 10 地下空间开发原则 10 商业流线 08 建筑规模-流线复杂程度关系 10 可达性-次流线关系 10 2.1.3 店铺进深-流线长度关系 10 3 文本 27 指标设定 28 地块大小及形态设定 10 交通环境设定 10 规模容量设定 10 其他控制指标 10 布局模式 30 布局模式 A 10 布局模式 B 10 布局模式 C 10 布局模式 D 10 布局模式 E 10 说明书及研究报告 42 名词解释 43 适用性推导 44 案例收集与分析 42 案例整理 43 案例分析 43 商业内部流线组织研究 43 绿地集团商业综合体研究与发展中心 绿地集团商业综合体研究与发展中心 前言 随着商业地产的不断升温，全国各大城市都开始进行商业地产的建设，这是一个提升企业的良好契机，我们致力于建设一流的商业建筑，进而提升企业形象和品牌美誉度。目前从全国来看，城市级商业日趋饱和，而社区型商业建筑发展最符合现阶段中国城市的发展水平，开发建设社区型商业中心是目前市场的需要，同时也 是集团战略发展的需要。通过开发社区型商业中心，获得丰富技术经验，历练开发团队，培养专业的人才。由此获得的核心开发技术和管理水平，辐射带动集团其他所有产品品质的提高，进一步提高产品盈利能力，全面提升集团的核心竞争力。 为了引导社会型商业中心产品开发建设，特此编制指引，指引主要针对规模在6-8 万平方米规模的社区型商业中心项目，此外其他规模的商业项目也可选择性参考。 本指引的解释权在绿地集团房地产技术管理产品研发部。 第一章 总则 随着中国城市化进程的不断推进，各大城市在近十年建造了许多大型的居民聚集区和办公楼宇集群。这也使得商业地产得到迅猛发展，尤其是社区型商业，正在大量涌现。 很多典型的社区型商业已经取得很大的成功，如上海大宁，悦达889，96广场等，这些社区商业中心大多选址在大型居民聚集区，如浦东联洋、长宁、闸北大宁等，选址区域内聚集了数十万的居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。另一种类型的商业选址侧重于商务办公楼宇的聚集区，如悦达889所在的长寿路商业街，九六广场所在的陆家嘴商圈（后者更是城市级的大型商业商务区）。针对人群偏重于大量商务楼里的白领，具有基数大，消费能力强，偏向年轻化的特点。 设计一个社区型商业中心从拿到一块地到真正落成，需要考虑的方面很多，从周围交通环境，人流组织，业态配比等等方面都需要仔细研究，在这里我们用一系列已建成典型的社区型商业中心进行布局分析，研究其交通流线组织，希望能找到一些 比较适用大部分社区型商业中心的规律，来指引我们的设计。 本指引共分为五部分。从逻辑关系上是由简及繁，层层展开；从应用层次上是由原则到措施：总则是对社区型商业规划设计总体的分析；纲要是对社区型商业设计的两个重要方面，即规划布局及商业流线，以及其所采用的原则进行表述；文本是整 个指引的内容主体部分，具体表述了符合纲要中原则的若干种商业布局模式；说明书及研究报告是对纲要及文本的说明及补充，着重对关键的名词及研究方法进行说明，并对五种模式具体的适用性进行推倒；最后是案例部分，详细罗列了为本次纲要的提出准备所进行的案例研究资料。 第二章 纲要 绿地集团商业综合体研究与发展中心 绿地集团商业综合体研究与发展中心 规划布局 第二章 纲要 适合社区型商业中心的建筑规划，是在考虑商业中心的经营规模的基础上，结合经营者和使用者要求而进行的适度规划。具体而言，是将建筑与功能成熟而科学的相结合，融合商业的原理与客观规律，并把这些因子在单体项目中根据具体情况进行创造性的融合，最终使商业中心成为区域乃至城市的标志。 一般来说，社区型商业中心的规划布局应遵循以下原则： “溢出效应”的利用原则 “溢出效应”的利用原则是本指引的理论基石之一。 所谓“溢出效应”，是指利用内部效应外部化的原理，通过对一个成功的商业项目的运营，使其