上海北岸长风写字楼项目营销推广报告.pptVIP

项目SWOT分析——S S（Strength，优势） 区位优势－位于上海西商业门户核心，区位优势巨大； 规划优势－属于长风现代生态、商务、服务综合规划区，规划优势显著； 交通优势－连接江浙交通干道的枢纽，古北路桥通车，大渡河路延伸至古北地区；轨道2号线延伸段通车，区域交通条件良好； 位置优势－本案地处长风核心位置，站在长风生态商务板块最前沿，具有标志性，起到领头羊的作用； 市场优势－30万方高标准城市综合体里专为中小企业量身定做的办公区，市场稀缺； 功能优势－完善与丰富整个综合性商务区的服务功能； 产品优势－规划为新型综合商务区，在周边市场具有强烈的差异化优势，产品特点明显；60-115㎡ 自由组合，内设卫生间，高标准的商务配置，电梯，大堂； 景观优势－直面长风公园无敌生态景观，傍苏州河及沿河绿化带，游艇码头近在咫尺。 项目SWOT分析——W W（Weakness，劣势） 区位概念－长风地区属于传统工业区，长久以来形成的区位旧观念有待引导； 周边环境－目前项目周边为尚未改造的厂区，整体环境相对较差，旧区面貌在短期之内还难以彻底改观； 市政进度滞后－随着动拆迁难度的加大，普陀旧区改造速度将明显放缓，各项市政建设的进度难以保障，区域整体环境改善的进程将大大减速； 产品本身－由于产品原设计方向问题，导致楼层走廊幽长且光线暗淡，与纯正的办公楼相比，有一定劣势。 项目SWOT分析——O O（Opportunity，机会） 板块创新机遇－本板块属于新兴规划开发的综合商务区，处于白纸待画阶段，具有巨大的创意和发展空间，可塑性极强； 抢占市场先机－目前长风在售的专门针对中小企业的商务办公； 交通区位提升－与长宁区建立链接，区位层次提升，办公楼利好条件形成，形式良好。 项目SWOT分析—— T 产品分析 产品分析 销售房源控制 价格控制 城市地位,板块炒作 板块区域地标 珑源国际,资源核心 软硬广表现 方案二 方案三 信封 名片 包袋 方案三秀稿1 方案三秀稿2 方案四 名片 包袋 方案四秀稿1 方案四秀稿2 方案四秀稿3 围墙 路旗 时间：2008年4月27日 地点：长风公园内天鸿总部大会议室 规模：30-40组客户 人员：目标客户、公司易居会会员、及员工等 第一次产品推介会 1、拓展客户渠道，增强产品的市场知晓度 2、通过客户口碑传递，积累有效客户 3、可以通过推介会了解客户购买心理，从而更准确的把握销售 价格及销售速度 产品推介会目的 一、天鸿置业总部会议室 1、 产品介绍 长风商务板块规划介绍、产品介绍、意向金方案、开盘优惠方案 2、 现场答客问 二、长风地产及现场 参观规划模型、产品模型、苏州河沿岸景观带及游艇码头 三、售楼处现场 意向登记，诚意金支付 产品推介会流程 谢谢聆听，请提意见 通过竞品的比价研判，本案办公部分的价格支撑在25000元至28000元之间，最终开盘的价格将根据客户的摸底落位情况，进行确定。 竞品研判价格结论 商铺价格研判 板块内无同类产品,参考值选取天山及虹桥板块沿街商铺,平均租金为9-10元/m2/天，因项目虹尚处于开发建设过程中，不如天山桥板块成熟, 研判租金应略低于天山与虹桥板块。 A．平均租金按7.5元/㎡/天计，投资回报率按7%计，空置率按10%计 推导1层商业销售均价：40555元/㎡ 因小区内有国际知名品牌商业的入住，增加产品的附加值，故销售价值可增加1.15倍 销售均价可提升至： 46638元/㎡ B．由于2层商业不临街，且出入口不独立，通道狭小过长，不具备常规商铺的经营价值，故整体定价趋向于办公，参照三层与四层办公价格差异系数定价，与底层商铺拉开差距。 推导2层商业销售均价：21511元/㎡ 因2层商业层高4.5米，相对三层以上办公房具有层高优势，故销售价值可增加1.1倍 销售均价可提升至： 23662元/㎡ 按上述定价原则,商铺平均售价为33777元/ ㎡ 489448520 17139.23 　 合计24000 1440.25 4.5米 4、D类产品 （二层商铺）50000 1132.67 4.5米 3、C类产品 （底层商铺） 124899580 26000 4803.83 3.2米 2、B类产品 （西北朝向办公） 273349440 28000 9762.48 3.2米 1、A类产品 （东南朝向办公） 预计总销 销售报价 面积 层高 产品分类 产品分类及销售报价 按上述报价，办公均价27000元/平米，商铺均价35000元/平米 上述价格为客户蓄水阶段的报价，最终根据蓄水情况确定开盘销售价格及相应的优惠折扣方案。 销售篇 实现速度与利润的双赢 销售价格预期: 办公部分销售均价实现2600