抵押物变现净值分析1..docVIP

. . 抵押物变现净值分析 根据建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》，目前抵押估价报告出具评估价值均为房地产抵押价值，而房地产的抵押价值就等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的未付建筑工程价款、已抵押担保债权和其他法定优先受偿款。如果估价时点估价对象没有上述估价师知悉的法定优先受偿款，则抵押价值就等于其市场价值。 通常金融机构的抵押贷款额度是在估价报告的评估价值基础上给与一定折扣确定。当借款人不能偿还到期债务，需要处置抵押物时，若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，处置抵押物变现的净值必然低于其市场价值，若抵押物变现的净值与市场价值差异较大，则金融机构将面临坏账的风险。因此众多的金融机构在办理抵押贷款业务时，不仅只关注抵押物的市场价值，对其变现净值的关注也越来越多了。 造成抵押物市场价值与变现净值的差异主要由快速强制变现折扣、处置费用、交易产生的税费等造成。本文将从以上三个方面对造成差异的主要影响因素进行分析。 一、快速强制变现折扣 抵押物的处置通常采用公开拍卖方式进行，拍卖价格与市场价格的差异主要取决于抵押物的变现能力，而变现能力又与以下因素密切相关： 1、通用性：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。