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住房按揭贷款逾期的影响因素及管理建议 　　【摘 要】近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，我国商业银行住房按揭贷款业力总量也呈不断上升的趋势，而住房按揭贷款逾期的风险也成为当前商业银行面临的重要信用风险之一。文中对住房按揭贷款逾期的影响因素进行了分析，并进一步对防范和控制住房按揭贷款逾期风险提出了具体的管理建议。 　　【关键词】商业银行；住房接揭贷款；逾期风险；影响因素；管理建议 　　我国自上世纪九十年代末期开始实施城镇住房制度改革，这就有效的带动了我国商业银行住房按揭贷款业务的发展。特别是近年来，房地产市场的快速发展，使我国商业银行住房按揭贷款业务呈快速增长的态势，而且住房按揭贷款也成为当前我国商业银行个人贷款业务的重要品种。但随着住房按揭贷款数量的不断增长，住房按揭贷款逾期风险也越来越显现出来，并成为当前商业银行个人信贷业务发展中需要面临的重要课题。 　　一、住房按揭贷款逾期的影响因素 　　（一）借款人自身特征 　　据相关统计表明，住房按揭贷款逾期与借款人自身特征息息相关。借款人受教育程度较低及单位性质较差时，这必然会导致其收入稳定性较差，而且收入不高，发生按揭借款逾期的可能性较大。相对于男性借款人来讲，女性借款人发生逾期的可能性更高些。同时外地借款人发生按揭借款逾期的可能性在远远高于本地借款人。关于年龄大小和婚姻状况与按揭借款逾期的之间的影响还不能确定，无法以单纯的正向或是反向关系进行确定。 　　（二）借款人职业类型 　　根据一份描述性统计分析表明，在某些类型职业方面的借款人对其按揭借款逾期风险有正向影响关系。在这份统计分析中，表明职业军人和管理人员在贷款逾期类借款人中的占比高于其在正常还款类借款人中的占比，即这种职业类型的借款人发生逾期的风险较大。 　　（三）借款人家庭经济状况 　　在借款人逾期还款占比中存在着两种与我们正常理解略有差异的情况，即家庭月收入越高，其所对应的住房按揭借款发生逾期的可能性越大，同时对于借款人来讲，当其月还本金占家庭月收入比例在35%以下和在100%以上的两个档次时，其逾期的可能性往往高于各自在正常还款类样本中的占比。对这种情况的理解，我们可以认为家庭月收入较高时，其投资等各类支出项目也较多，一旦家庭月收入出现下降或是出现资金周转问题时，则会导致按揭借款的逾期的发生。而处于月还本金比例在35%以下的贷款逾期的可能性和以上这种情况在理解上较为相似。而对于月还本金比例在100%以上的贷款逾期的情况，由于其月还本金较高，家庭即使收入较稳定时，其家庭支出也承担着较重的负担，一旦短期资金周期出现问题，则会导致住房按揭贷款发生逾期的可能性越大。 　　（四）借款人住房和贷款 　　根据发生住房按揭贷款逾期的众多案例分析可以看出，贷款金额、建筑面积与逾期风险呈正比的关系。当贷款金额或是住房建筑面积越大时，其可能导致贷款逾期的风险越大，同时期房和商用房按揭贷款发生逾期的可能性要大于现房和普通住房。同时按揭贷款期限越长发生逾期风险的可能性也越大。另外采用等额本金还款法的按揭贷款发生逾期的可能性要高于采用等额本息还款法的按揭贷款。 　　（五）地区房地产市场 　　当地区房地产市场越来越红火时，房价指数也不断提高，在这种情况下，由于房产增值较快，借款人住房权益不断增加，其正常还款的意愿不断提升，发生按揭借款逾期的可能性较低，甚至其提前还款的意愿也会有所增强。 　　二、防范和控制住房按揭贷款逾期风险的管理建议 　　（一）商业银行要不断改进内部贷前调查和审查方法 　　第一，针对各类统计样本做进一步的聚类分析，将样本根据风险大小再细分为不同的类，总结提炼出不同类的特征，作为按揭贷款审查审批时的参考； 　　第二，根据历史数据形成的判别模型，对新的贷款申请进行预先判别试验，可预测借款人提前还款的概率大小，从而为贷款决策和方案设计提供参考依据； 　　第三，加强内部风险控制管理，如健全贷前调查中的双人见面谈话制度、严格员工行为管理以防止内外串通操作假按揭等。 　　（二）商业银行在贷款审查中要设定并执行严格的标准 　　第一，要设定不同档次的贷款成数，要根据人民银行的信贷政策及借款人、按揭住房、申请贷款的具体情况合理确定每一笔申请贷款的成数。 　　第二，要提高逾期违约的交易成本，在贷款合约中进行具体设定，此举主要防范故意违约、主动违约。那么某些本来可能发生的主动逾期违约就得以避免，银行的贷款逾期风险也就相应得到控制。 　　（三）建立按揭贷款风险分散和转移机制 　　通过金融创新，促使按揭贷款证券化，向二级市场转移和分散风险，是全社会共同防范和控制按揭贷款逾期违约风险的重要手段之一。证券化后的按揭贷款不再保留在商业银行的资产负债表上。这种操作虽不能让逾期违约风险根本消失，但可以将原先集中在商业