房地产收教材新益法.pptVIP

§4-1 收益法概述 四、操作步骤 §4-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例4-8 例4-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例4-11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例4-12 四、纯收益按一定数额递增 例4-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 4-14 例 4-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例4-16 八、其他 例 题 §4-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例4-18 例4-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §4-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例4-24 二、收益乘数法 例4-25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 A