明佳时代公馆营销策划研究报告.DOCVIP

PAGE / NUMPAGES 明佳·时代公馆营销策划报告 目 录 前 言 本案推导结构 合肥房地产市场总述 宏观市场“涨”声一片 区域市场 消费者分析 工程定位及分析 工程状况 工程SWOT分析 工程定位 工程形象塑造 客户人群定位 产品建议规划 营销推广 行销策划 价格对策 促销手段 广告宣传 工程整合推广策略 工程推广宣传之卖点 推广思路 文案风格 本案推导结构： 工程命名工程传播策略工程地卖点市场分析工程分析市场机会点工程广告语工程定位 工程命名 工程传播策略 工程地卖点 市场分析 工程分析 市场机会点 工程广告语 工程定位 攻击实施人群分析锁定目标群 攻击实施 人群分析 锁定目标群 引言 我们认为： Ⅰ 在激烈竞争地2004年合肥地产界 跳出房地产思考房地产及其广告推广 才是突破平庸、赢取竞争地解决之道 Ⅱ 这个时代地游戏规则：不创新，则没落 创新不仅指功能、环境等楼盘基本面地创新 更特指——地产广告定位及观念地创新！ Ⅲ 我们地职责是：通过形象整合 使明佳·时代公馆 走上一条可持续发展地 品牌之路 我们期望我们地工作能给“明佳·时代公馆” 地品牌建设和销售带来全新地感触. 所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“明佳·时代公馆”工程与“人”本身地内在价值联系，从而找到工程地核心,形成一条主线，推动工程/地产品牌地可持续发展.个人收集整理 勿做商业用途 第一 合肥房地产市场总述 宏观市场： 2003年合肥房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元，比2002年同期增加18.30%.从曲线可以看出,合肥房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势.个人收集整理 勿做商业用途 房产开发涨：2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方M,住宅开发面积632.98万平方M，同比分别增加71.25% 、64.59%； 个人收集整理 勿做商业用途 施工面积新开工面积384.09万平方M,住宅面积304.8平方M,同比分别增长79.27%、73.31%； 竣工面积164.28万平方M，住宅面积121.75万平方M，同比分别增加72.29%、56.5%；个人收集整理 勿做商业用途 房产销售涨：2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方M，其中住宅112.46万平方M,同比分别增长62.73% 、45.66%；个人收集整理 勿做商业用途 销售额涨：2003年1—9月商品房销售额27.29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分别增长70.01%、62.58 %；个人收集整理 勿做商业用途 销售价格涨：2003年1月合肥商品住宅均价在2250元/平方M左右，其中小高层均价达到2387元/平方M，到6月小高层均价达到2698元/平方M，比多层价格高33%，增长势头显著.今年住宅均价在3200元/平方M左右，月增幅60元/平方M以上；个人收集整理 勿做商业用途 分析： 宏观经济持续走好带动了合肥房地产市场地迅速发展，政府大幅度加快城市改造建设地步伐，激 活合肥地产市场，通过阶段性地财政投入和城市新规划地大量出台，以及鼓励外商、外地工程及投资资金地进入，极大增强了发展商投资房地产业地信心，合肥房地产市场进入新一轮发展周期.个人收集整理 勿做商业用途 合肥进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生. 投资性购房成为合肥房地产市场一道亮丽地风景线. 供需市场发生结构性变化，出现供小于求地良性格局.同时，随着供求关系地变化，物业品质地提升，上海房地产市场价格一路上扬.个人收集整理 勿做商业用途 结论： 在发展商和消费者双重信心影响下，合肥房地产市场形势一片大好，供需基本协调.受市场惯性影响，下一阶段合肥房地产市场将持续上冲.本案所处宏观形势，较好.个人收集整理 勿做商业用途 在发展商和消费者双重信心影响下，合肥房地产市场形势一片大好，供需基本协调.受市场惯性影响，下一阶段合肥房地产市场将持续上冲.本案所处宏观形势，较好. 区域市场 包河区简况 包河区地理位置 位于合肥市中心以南，东邻南淝河，南濒巢湖，西至金寨南路，北界环城路，总面积230.7平方公里（其中巢湖水域面积41.3平方公里）.辖常青、骆岗、义兴、义城4个镇和大圩1个乡，芜湖路、宁国路、巢湖路3个街道，共58个行政村，32个社居委，2个居委会.全区总人口33.44万，其中农业人口11.39万，非农业人口22.05万. 个人收集整理 勿做商业用途 包河区具有独特地区位优势.襟三河而带