雅居乐房地产预算的管理培训.ppt

房地产预算管理(Budget Management) 集团预算成本部 2007年9月 * 一、造价控制的理念 * “事前”：在投资发生前的控制 [以前期(设计)阶段为主] “事中”：在投资发生时的控制 [以项目实施(施工)阶段为主] “事后”：在投资发生后的控制 [以项目实施(施工)及竣工决算阶段为主] “事前、事中、事后”控制的理念 * “动 态 的”：是在节点控制(如概算、预算)的基础上， 进行连续的控制，并对控制目标进行完 善、补充、修正 “全方位的”：是各工种、各子项的全局控制 “全过程的”：在已定的控制目标下，全责、全方面、 全过程的跟踪控制 “动态的、全方位、全过程”的控制 * 二、造价控制的内容 * 1. 项目前期阶段 可行性研究(经济角度) 全投资测算 全投资现金流量预测 设计方案的估算及经济比选 * 2. 设计阶段 编制目标成本估算书(包括盈利预测估算) 钢筋限额控制 设计文件的经济优化及限额设计 如:建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化限额设计等 * 3. 招投标及合同定价阶段 招标策划及进度安排—合同版本建议与分包方式的确定 编制招标文件及工程量清单 编制标底文件 编制商务标与技术标评标报告 编制承发包合同 * 主要合同定价形式 单价合同 暂定工程量单价合同（如装修工程） 单纯单价合同（如设计、防雷工程） 单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干) 总价合同 固定总价合同(不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，图纸和工程技术要求不变，工期不变，总价不变，适用于工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小且条件变化不大的工程，风险由承包商承担) 调价总价合同（如高低压供电合同的电缆调价） 固定工程量总价合同（根据提供的工程量清单包干总价） 设计-施工（D+B）合同（智能化、基坑支护等工程） 成本加酬金合同 房地产E网 * 关于合同版本 建筑工程施工合同示范文本 FIDIC：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同条件（红皮）、生产设备与设计（黄皮）、设计采购施工(EPC（银皮）)、简明合同形式（绿皮）四部分，最新版为99年第5版。即单价合同代表。 ICE：《土木工程格式合同》，是英国土木工程师协会的英文缩写。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一个按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合同。即单价合同代表。 JCT：英国合同审定联合会的简称，最新版为98年第6版，由英国皇家建筑师学会编写，第5版称JCT80，第6版称JCT98。即总价合同的代表。 * 发包工程必须注意的三个问题 慎选承包主体 认真审查承包方的资质 广泛采用招投标形式选择承包单位 注重承包方的信誉，施工业绩等审查 签好建设工程施工合同 合同造价的确定 明确承包范围及界面划分 强化履约管理 注重工程质量、工期管理 加强签证管理（杜绝低中标、勤签证、高结算） 竣工验收的严格把关 房地产E网 * 4. 施工阶段 工程预算的编制 预算指导设计 预算指导成本 预算指导施工 预算指导进度造价 预算指导结算 工程进度款的计量与审核 工程变更的计量与审核 动态成本控制 * 5. 结算阶段 各承包合同竣工结算审价 编制结算报告 项目造价指数及指标的汇总分析 * 竣工结算相关资料 工程承发包合同是结算编制最直接的依据 其中：工期、质量、取费、保修等条款 竣工图纸、图纸会审记录 投标报价、合同价格或原始预算是调整费用的依据 变更通知单、开停工报告 施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象进度及现场照片等 有关定额、费用调整的文件规定 工程竣工验收单、竣工报告等 * 竣工结算审核要点 利用合同开口或漏洞多算 隐蔽工程没有验收，无签证无记录 设计变更事后签证 工程计量未按定额规定计量或按合同约定 结算单价随意高套 取费计算多加少扣 * 6. 保修期阶段 保修期工程费用的计量审核 编制保修期结算清单 房地产E网 * 三、造价控制的三个主要环节 * 1. 控制的纲领：概算 动态过程： 设计方案估算(多个) 方案比选与经济优化 初步造价估算 设计方案征集 概算及修正造价 修正概算 确立造价控制目标值 优化方案 初步设计 设计调整 * 2. 控制的基础：承发包合同 控制过程： 确立项目的实施方式 选择合适的招投标模式 选择合适的合同形式 编制招标文件及工程量清单 投标文件的评审与分析 编制承发包合同 * 3. 控制的手段：施工阶段的跟踪控制 1)、工程进度款审核支付模式控制流程： 预付款 按月进度付款 固定分期付款，规定付款时间与金额 最终结算付款，一般为发出实际竣工验收证书后