楚天都市佳园项目前期策划.docVIP

帝景龙湾项目前期策划 1 项目概况 1.1项目基本情况 帝景龙湾项目位于荆沙大道以北，工农路以西，地处沙北新城核心地带，市内8路、27路、28路公交车抵达小区正门，距离沙市区北京路商业街仅3.5公里。项目总占地面积96037.8平方米，总建筑面积45936.3平方米，总投资估算约为4亿元，容积率0.478，建筑密度18.1%，绿地率43.2%。帝景龙湾是荆州迄今最大的房地产开发项目，也是荆州首个超百万的人文大盘。 帝景龙湾将始终从丰富城市功能角度出发，利用城市新型建筑群，突破千篇一律的城市建筑面孔，致力打造一个邻里空间共享，城市开放的自然生态空间。高品质地实现社区生态价值、人居文化价值和城市功能价值。作为荆州最大的品质人居旗舰，帝景龙湾已成为荆州最亮丽的城市名片，代表了荆州人居的发展水平。帝景龙湾对于产品的打造不仅仅只限于对建筑品质的不懈追求，更加注重对社区生态和住区文化的倾力打造。帝景龙湾充满艺术感的建筑、情景化的醇正法式园林以及在荆州首创的三大园区服务，高规格的设施配套和高尚文明的住区文化，这些独一无二的因素，使得帝景龙湾赢得了市场更大的期待。其雄踞荆州沙北新区门户，涵盖别墅、产权式酒店、产权式公寓和中心会馆、中央水景等五大业态，且绿化率非常高，达到43.2%。 1.2项目实施环境 荆州市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。全市太阳年辐射总量为104~110千卡/平方厘米，年日照时数1800~2000小时，年平均气温15.9~16.6摄氏度，大于等于10摄氏度年积温5000~5350摄氏度，年无霜期为242~263天，多数年份降雨量在1100~1300毫米之间。4~10月份降水量占全年80%，太阳辐射总量占全年75%，大于等于10摄氏度的积温为全年的80%。 项目所在的沙北新区勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属于对建筑抗震有利地段。勘察场地结果显示在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中有极少量上层滞水，该地下水对混泥土具有微腐蚀性，地区基本地震烈度为6度。 荆州地处鄂中南地区，是国家历史文化名城，是长江中下游重要的交通枢纽之一。近年来，随着城市经济的发展和“壮腰工程”的大力实施，荆州市的经济已经进入了新一轮的增长期， 2012年荆州GDP达1196亿元，总量居全省第四位，未来的发展前景比较乐观。2012年末，我市城乡居民储蓄存款余额1006.62亿元，比上年末增加157.64亿元，人均储蓄存款达到1.76万元。居民财富积累不断增加，形成了较强的潜在消费能力 。而从人均可支配收入来看，荆州市也无疑已经进入湖北人均收入的第一阵营。荆州市2012年城镇居民收入全面增长,人均可支配收入17010元,比去年同期增长13.8%,绝对额增加2063元，高于宜昌和襄樊，仅次于武汉，表明荆州居民现实消费能力不可小觑。近四年来，荆州居民的储蓄存款余额始终保持着较高的增长速度，而市场调查中发现荆州居民有一定的投资意识，不少双职工家庭都会有自己的投资计划，这表明了荆州居民具有强大的商业消费和投资能力。与荆州经济的强劲发展和居民强大的消费购买能力大相径庭的是荆州地区的房地产市场的发展状况，荆州地区实际意义上的房地产始于2003年，到目前为止，仍属于低基数下的增长，总量仍较低。2012年荆州房地产投资占固定资产投资比重和GDP的比重均远远低于全国平均水平。这说明荆州房地产产业的发展仍落后，还未起到支柱产业的作用，同时，也意味着房地产市场蕴含着巨大的发展空间。对于已经开发的房地产项目，譬如人信·阳光青年城，硚房康城，中央华府，金江宝邸，城南春天，郢都景苑等项目，基本上均定位在城市的普通购房消费人群上面，定价在4500—6000之间，整个荆州地区尚没有完整意义上的别墅，这就决定了中高端私家园林别墅的需求量在荆州目前还未得到满足，从以上各个层面分析，帝景龙湾项目的推出一定会有广泛的市场，能够满足荆州地区部分特殊消费人群。 帝景龙湾所处的地理位置条件优越，交通便利。位于荆州城市规划中心，沙北新区核心，体现了城市核心资源集聚魅力。经过的8路、27路、28路共八条公交路线将帝景龙湾与整个荆州市完整的结合在了一起。同时，随着荆州中学、沙市三中、荆州实验小学往沙北新区迁移速度的加快，帝景龙湾就拥有了更丰富的教育资源。因此，该项目市场前景好，市场潜力非常大。 1.3项目目标 1.3.1项目定位目标 帝景龙湾一直以来的目标就是为荆州消费者打造一套专属的私家园林别墅。帝景龙湾以别墅为主打产品，以“别墅 水景 家园”为宣传主线，营造的是“亲和亲人”的全程自然的 生态环境，帝景龙湾的别墅，它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是依托沙北新区良好的自然环境和生活环境打造出“度假环境里的常