房地产估价技术规范管理标准报告.pptVIP

五、最高最佳利用分析 保持现状利用前提与房地产的基本类型： ①新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提； ②虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。 ③虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估价对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。▲ 房地产估价师继续教育 五、最高最佳利用分析 保持现状利用前提的技术可行性分析 ①规划设计方案的合理性。如：用途与总平面布置的合理性；红线区域内道路交通与绿化安排除；建筑群与公用设施合理组合；整体风格(人文、生态、景观)等。 ②房屋结构体系的安全性。根据用途、安全、耐久性选择结构型式；根据重要程度选择结构型式；结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；按抗震性能要求选择结构型式。▲ 房地产估价师继续教育 五、最高最佳利用分析 ③建筑平面设计的适用性。建筑物功能与平面布置的关系(如平面交通、各类房间安排、洁污分区等)；不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；各类房屋室内平面的交通合理性(如人、车、物流安排等)。 ④建筑立面设计效果。 ⑤建材与设备的选用。 ⑥工程施工的适用技术。▲ 房地产估价师继续教育 五、最高最佳利用分析 房地产估价师继续教育 (2)装饰装修改造前提 装饰装修改造前提的基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。 装饰装修改造为前提的房地产基本类型： ①房屋原装修折旧年限已到，且再维修已无意义； ②虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修风格、档次、型式难以达到充分使用； ③由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产； ④规模需要适当扩大但不需要改变用途的房地产； ⑤房屋使用期限已较长，档次需要提升、风格需要转换的房地产； ⑥已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有重新进行适当改造和装修改变环境的房地产。 五、最高最佳利用分析 房地产估价师继续教育 装饰装修改造前提价值量判断： 估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用。 装饰装修改造前提价值量判断公式： [估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋ (3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价咨询费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失] 五、最高最佳利用分析 (3)转换用途前提(既改用途又重新装修，此类较多) 转换用途前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用 价值量判断进一步展开分析公式： [估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值]≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。 房地产估价师继续教育 五、最高最佳利用分析 房地产估价师继续教育 需要转换用途的可能情形: ①原(设计)用途本来不合理，须改变用途； ②城市经济地理位置已发生变化，应改变用途； ③经济地理位置正在发生变化或经分析认为即将发生变化，故应改变用途； ④通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。 五、最高最佳利用分析 房地产估价师继续教育 (4)重新利用前提(属重新建造，是对土地的重新利用) 重新利用前提的基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。 重新利用前提价值量判断公式：估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用 六、估价方法适用性分析 房地产估价师继续教育 (一)“估价方法适用性分析”的评审标准 逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。(3分) 选用估价方法的具体要求：逐一分析市场法、收益法、成本法、设开发法等是否适用。对理论上不适用的，简述理由；对理论上适用但运用条件不具备的，充分说明理由。结合选用的估价方法，清晰的表述估价路线。▲ 六、估价方法适用性分析 (二)“估价方法适用性分析”的扣分项目分值及说明 (