房地产开发项目的成本控制-马维国(227).ppt

房地产开发项目的成本控制 一、可研阶段成本控制的工作重点 一、可研阶段成本控制的工作重点 可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。 可行性研究报告的结构和内容 1、总论：项目背景、概况、问题和建议 2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析 3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值 4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案 6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案 8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析 10、节水措施：节水措施、水耗指标分析 11、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施 12、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施 13、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训 14、项目实施进度：建设工期、实施进度安排 15、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表 16、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资 方案分析 17、财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论 18、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论 19、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论 20、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策 21、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议 可行性研究的重点 市场调查、产品方案、财务评价 二、设计阶段成本控制重点 1、执行设计标准 2、推行标准设计 3、推行限额设计 4、设计方案优选 5、价值工程应用 6、项目设计的经济评价 设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。 初步设计阶段：影响投资75%～95% 技术设计阶段：影响投资35%～75% 施工图设计阶段：影响投资5%～35% 设计阶段成本控制重点 1、执行设计标准 设计标准的作用： 1）对规模、内容、建造标准进行控制； 2）保证安全性和使用功能； 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施； 4）提供控制工程投资的方法和依据； 5）减少设计工作量，提高设计效率； 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。 2、推行标准设计 通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。 3、推行限额设计 按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。 限额设计控制工作的主要内容 1）重视初步设计的方案选择 2）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面 3）加强设计变更管理 4）强化指标管理 如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等 4、设计方案优选 5、价值工程应用 优化设计方案价值工程（Value Engineering，VE）又称为价值分析（Value Analysis，VA）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。 价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法： 　　 （1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。 （2）投资不变，提高项目功能。 （3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 （4）降低