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房地产按揭制度法律论文 完善我国房地产按揭制度之思考 摘要：预售商品房按揭是房地产业和金融业的交叉领 域。它能盘活银行资金、拉动内需、刺激房地产业的快速 发展、提高国家和地区的经济发展速度。但同时也存在较 大风险。本文试为完善我国房地产按揭制度做些思考。 关键词：房地产按揭 一、建立按揭当事人利益均衡保护机制 关于按揭人转让债权、债务的法律规制 传统民法认为，债务转移时，债务人必须征得债权人 同意，而债权转移时，仅需通知债务人即可。按揭人对其 债权债务进行转让时，涉及开发商和银行以及楼花预售与 楼花按揭两种法律关系，按揭人在与开发商的楼花预售合 同中是债权人，而在其与银行的按揭合同中则是债务人， 他对债的转让就包括债权转让与债务转让两种。 按揭人的债权转让，俗称“炒楼花”。是指预购人将未 竣工交付的商品房再转让的行为。炒楼花本质上是房屋期 货买卖，楼花再转让与我国房地产市场的发育情况息息相 关，故立法机关未明确予以允许或禁止。从理论上讲，楼 花再转让符合法律规定的，因为其本质是转让购房合同债 权，所以不必征得开发商的同意。实践中，根据最高人民 法院规定，预购方在预售方实际交付房屋前将预售商品房 转让给第三人的，符合法律政策规定的，应予准许。但是 在楼花按揭中，由于购房人已将其在预售合同中的权利移 转于银行作为贷款的担保，如果楼花转让，就使其担保的 效力受到影响，从而引发多种风险。