万科销售教材新法律风险控制.pptVIP

上海万科安全生产会议 安全生产工作要实现从人治向法治转变； 安全生产从集中开展安全生产专项整治向规范化、制?度化、经常化管理转变；从事后查处向强化基础转变；从被动防范向管住源头转变；从以控制单个销售事故为主向全面做好销售安全成交工作转变。 增强销售法律风险防范意识 识别常见销售法律风险，提高风险防范技能 降低销售投诉量与赔偿，避免重大销售销售事故与规避风险 (销售黑幕)A案场保留房屋 (客户意向金何时能拿会) A案场退意向金 (排队起纷争)A案场排队又摇号 (22张图片索赔55万)A公司图片侵权 (物价局要来罚款啦)A案场调价起风波 (销售黑幕)A案场保留房屋 A案场保留房屋 事先充分了解政策,运用规范文件保护自己。 做好计划\缜密安排予以应对。 (客户意向金何时能拿会) A案场退意向金 A案场退意向金对于承诺，考虑要充分，执行过程中，要反映，要控制。制定预案也是控制防范风险的有效手段。 (排队起纷争)A案场排队又摇号 A案场排队又摇号 销售方案出台要有合理性，要从客户关怀角度出发。有时候要站在客户角度想问题。 对待销售形势，要能够控制，善于控制。 造势有风险，后果很严重。 (22张图片索赔55万)A公司图片侵权 A公司图片侵权 法律防范意志要加强，保护自身合法权益。 尤其注意，双方的协议中涉及未尚未涉及第三方权益的内容。 (物价局要来罚款啦)A案场调价起风波 A案场调价风波 对客户承诺慎重,热心帮助客户和公司严谨作风不矛盾. 内部沟通要完善. 市场形式好,不会卖楼了? 症结: 管理跟不上;权责不明,流程有问题; 应对能力差;对策不多,缺乏创造力; 加强管理;授权充分,加强培训; 主动应对,学习其他公司先进经验,创造发明各种有益方案,规避风险. 前期软文常见错误与防范要点 报刊广告、楼书、模型、示范单位常见错误与防范要点 口头解说单位常见错误与防范要点 商品房买卖合同常见错误与防范要点 避免导致严重行政处罚的违法广告 销售程序要规范 避免销售欺诈与重大违约行为 加强销售法规的学习，知道哪些法规? 制定销售方案要符合法律规范。 在法律不禁止及限制的前提下，做好规避。 加强责任感 敢于控制 关心客户 热市低调 我们卖的房子，要的是安全。安全的成交，才是真正赚钱。 《广告行为指引》 《商品房买卖合同补充条款指引 》 《关于公示项目红线外不利因素的操作指引 》 《关于商品房交付使用的法律指引 》 《商品住宅小区车位权属问题的法律指引 》 《商品房销售行为管理规范》 全国性： 《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例 》、《物业管理条例》 上海市： 《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》 、《上海市住宅物业管理规定》 * 内部资料 请勿外泄 如 何 通 过 加 强 内 部 管 理做 好 销 售 法 律 控 制 工 作 上海万科 肖雁 2005-04 培训目的 近期案例 近期案例 控制要点 近期案例 控制要点 近期案例 控制要点 近期案例 控制要点 近期案例 控制要点 近期工作暴露问题 主要内容 销售程序要规范 小总结 集团有关商品房销售的法律指引 常用房地产销售法规