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土地增值税 主要纳税事项及案例解析 栾庆忠 （内训资料 注意保密） 　   一、土地增值税征税范围、纳税人 二、土地增值税的扣除项目、计算 三、土地增值税账务处理 四、土地增值税税收优惠 五、土地增值税清算 六、其他规定 上述内容详见《土地增值税主要纳税事项表》、《房地产开发企业与非房地产开发企业可扣除税金的区别》、《房地产开发企业土地增值税清算主要内容》 六、案例解析 七、疑难问题   六、案例解析 例1：甲房地产开发企业20X7年度委托建筑公司承建花园小区住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7700万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入60万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：支付土地使用权价款1500万元，取得土地使用权缴纳契税45万元，拆迁补偿费100万元，前期工程费60万元，建筑安装工程费1000万元，基础设施800万元，公共配套设施费240万元，开发间接费用50万元，发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为10％。该企业城建税税率为5%。 该公司应纳土地增值税的计算：   六、案例解析 该公司应纳土地增值税的计算： 1、转让房地产的收入＝7700万元 2、准予扣除的项目金额： 取得土地使用权所支付的金额＝（1500＋45）×80％＝1236（万元） 房地产开发成本＝（100＋60＋1000＋800＋240＋50）×80％＝1800（万元） 房地产开发费用＝（1236＋1800）×10％＝303.6（万元） 与转让房地产有关的税金＝7700×5％×（1＋5％＋3％）＝415.8（万元）（不包括出租房屋的税金） 加计扣除＝（1236＋1800）×20％＝607.2（万元） 允许扣除项目合计＝1236＋1800＋303.6＋415.8＋607.2＝4362.6（万元） 3、土地增值额＝7700－4362.6＝3337.4（万元） 4、土地增值率＝3337.4÷4362.6＝76.5％ 5、应纳土地增值税＝3337.4×40％－4362.6×5％＝1116.83（万元）。   六、案例解析 例2：乙工业公司20X7年12月转让一幢20X2年建造的办公楼，当时的造价为1800万元。经房地产评估机构评定，该办公楼的重置成本价为3000万元，该楼房为八成新，该评估价格已经税务机关认定，评估费用10万元。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1250万元，能提供合法有效凭证，转让时取得转让收入6600万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金，能提供完税凭证。该公司城建税税率为7%。该公司应纳土地增值税的计算： 1、转让房地产的收入＝6600万元 2、准予扣除的项目金额： 取得土地使用权支付的金额＝1250万元 评估费用＝10万元 房地产的评估价格＝3000×80％＝2400(万元) 与转让房地产有关的税金＝6600×5％×(1＋7％＋3％)＋6600×0.5‰＝366.3(万元) 扣除项目金额合计＝1250＋10＋2400＋366.3＝4026.3(万元) 3、土地增值额＝6600—4026.3＝2573.7(万元) 4、土地增值率＝2573.7÷4026.3×100％＝63.92％ 5、应纳土地增值税＝2573.7×40％—4026.3×5％＝828.17(万元)。　   六、案例解析　 例3：丙商贸公司20X9年12月转让一幢20X5年4月购买的厂房，转让收入为500万元。该厂房不能取得评估价格，但能提供购房发票，原购房发票价300万元。支付转让房产有关的营业税25万元，城建税1.75万元，教育费附加0.75万元，合计27.5万元。 该公司应纳土地增值税的计算： 1、转让厂房收入＝500（万元） 2、准予扣除的项目金额＝300×（1＋5％×5）＋27.5＝402.5（万元） 3、土地增值额为＝500－402.5＝97.5（万元）。 4、土地增值率＝97.5÷402.5＝24.22％ 5、应纳土地增值税＝97.5×30％＝29.25（万元）。   七、疑难问题 房地产开发企业土地增值税清算 （一）确认应税主体资格 （二）确认应税行为 （三）确定清算条件 （四）清算单位的确认 （五）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分 （六）收入审核 （七）扣除项目审核    （一）确认应税主体资格 首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定是否为土地增值税的应税主体。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。根据