昆明汇都国际二期项目定位与营销策划报告.ppt

1、善借势者赢 借助项目一期的销售热度等各方之势，实现快速销售 2、主动出击者赢 销售、招商同时出击，直击目标客户，主动出击 3、理念领跑者赢 先进的投资理念引领投资热潮 商业销售独特主张 目录 一. 项目定位的思考 二. 商业定位及营销推广 三. 住宅定位及营销推广 具备高尚住宅品质的都市豪宅 理由 3、盘龙区并没有真正意义上的豪宅，高档楼盘所占的比例非常之小，无论是从楼盘的硬件还是软件上来说，配套设施及提供的管理服务都是非常之薄弱及低质素的。对于本项目而言，发展豪宅所面临的市场空白比较大，产品的发挥空间比较大，价格的空间也比较大。 1、项目的高容积率（R≧8）和高开发利润的要求，决定了项目必须定位为城市豪宅。 2、项目位于昆明繁华商住区的中心位置，从环境资源看，有拓东体育馆、真庆观；从生活氛围来看，政府机关、银行证卷机构、宾馆、休闲中心、茶楼酒肆周边林立；从区域整体环境来看，项目片区旺盛的人气、成熟的商业氛围，完备的体育休闲设施造就了项目在片区的“地王”地位。 档次定位 产品定位 城市豪宅市场的表述 城市 豪宅 专业设计 高质量 完美配套 上好地段 质素人居 优势内环境 高档次 豪宅开发，必须脱颖而出，必须做到方方面面都是精品甚至极品，必须以更好的品质，更高的档次，更好、更个性的服务、配套，甚至以其无以伦比的内存质量与档次形象，迎合甚至引领一种全新的都市生活。 结合项目的实际及贵司的开发利润要求，我们认为项目产品除了达到基本建筑要求外，还应从高附加值方面阐述项目的城市豪宅定义。 创新和超前是豪宅的生命，最新、最独特、唯一性的东西才能产生高附加值，才能成为买家追捧的产品。项目具备开发城市豪宅的潜质，但如何才能在市场中突围而出，则必须独具创新性与唯一性。 这一定位主要体现六大特点 在顶层设置星空会所或设置于塔楼中，并以空中连廊的形式，连接三座或二座塔楼，以通透式设计成为闹市中的一道风景线——空中走廊/空中会所，既是配套，也是观景台，不但尊贵豪华，而且美观实用，关键是起到了冲击昆明所有会所的效果，能从很大程度上提升了项目的价值。 1 超前性 本着“以人为本”的实际理念，打造标新立异的“皇家气派园林”豪华住所，以个性鲜明、品位高尚的建筑造型、高档豪华的配套及尊贵的星级服务，结合立体化（鉴于项目高达8的容积率，绿化效果只能通过垂直绿化实现）的“皇家气派园林”，使之成为独具城市价值的经典住宅。 2 差异性 今时今日，昆明人排长队争先恐后买楼的日已经一去不复返，而且现在昆明的推盘量大增，市场处于高对抗性竞争状态，各发展商也使出浑身解数，争取客户，他们更加注重楼盘的品质，更加注重园林环境的营造，以提升楼盘的核心竞争力 3 市场导向性 因此，我们必须既要体现项目的品质，又要体现项目的高附加值。 从人与自然相依存出发，打造人虽身在繁华都市之中，但又能时时亲近自然（“皇家气派园林”），城市豪华住所成为人们追求居家环境的最高境界。 发展商赞助知名品牌大学（如有一定难度，也可考虑当地知名大学），成立一个建筑研究院， 由研究院给项目颁一奖项，以此为炒作空间，抬高项目的附加值。 提出“皇家尺度”——最适合人居、生态、健康（延年益寿）的居住空间，并请几个在建筑界较有影响力的专家，就未来几年的居住标准发表言论，从而造就项目皇家居住尺度空间的市场影响力。 高附加值 （软件） 项目品质 （硬件） 产品的质变创新 产品设计的唯一性 抢占市场的制高点 对项目而言: 舍我其谁的气势 对客户而言: 非你不买的诱惑 城市豪宅的产品定位表述 产品设计 打造昆明豪宅市场的“劳斯莱斯” 市场领导者策略 打造昆明豪宅市场的“劳斯莱斯” 个性化 稀缺性 独特化 高品味 豪华性 高价格 产品创新 空中会所 空中花园 景观电梯 度身定造 功能全 跃层 智能化 地段+园林 皇家气派园林 区域中心地段 限量套数 风格+服务 现代建筑风格 尊贵酒店服务 装 修 酒店大堂 单价 片区最 高价格 住宅、公寓整体规划 本项目为高容积率的高层豪华住宅，容积率设定为8，小区规划为至少3栋超高层住宅、1栋超高层公寓及景观配套用地。设置局部裙楼，塔楼均为仝框筒结构，另建地下2层，用途为车库及设备用房。绿化率60%，除退缩用地绿化外，其他用地规划为绿地及配套，其绿地部分规划为以水景为主的皇家气派园林，配套部分主要为室外网球场、高尔夫推杆练习场等，此外还有转换层的绿化及空中花园的绿化，这些注重休闲性与参与性。 根据地块实际情况，建议住宅摆放尽量靠西北面，这样可以形成一个东南面的平台花园，并与拓东体育馆相衔接。户型保留尽可能多的东南面朝向，利于销售。 力求增加建筑面积，建议采取高层住宅栋与栋之间采用联体设计。考虑到昆明住宅消费市场对朝向要求习惯，建议采用一梯雁字形布局，避免