上海市南汇航头项目市场调研报告.pptVIP

航头板块市场分析 板块公寓市场供求价量分析——均价 南汇区公寓均价09年5月以来呈上扬走势，其中6月均价涨动幅度甚至一度超25%，既9000元/ ㎡ 。 航头板块公寓新增供应量少，产品比较单一，前期受市场波动影响不大，板块公寓均价未出现大起大落现象；后期公寓月均价涨动幅度明显，6月均价6000元/ ㎡ ，7月均价6787元/ ㎡ ，8月截止15号均价7651元/ ㎡ 。 航头板块由于地理位置因素，板块内公寓均价一直走低于南汇区整体公寓均价，幅度为20~25%；但在今年二季度市场活跃阶段，由于板块内公寓新增供应量放大，市场出现“量价齐升现象”，7月板块月成交量进入了大浦东前三甲。市场反应说明，该板块的公寓价格仍未被充分挖掘市场化，短期内具有一定的上升空间。 航头板块市场分析 航头公寓各案单价分析（09年1月—8月） 区域别墅市场供求价量分析 航头板块市场分析 从图表可以看出板块内别墅的均价与板块的整体均价走势有点类似，呈波浪型；该现象说明，因公寓体量有限，板块市场均价走势受板块内别墅均价走势影响较大。 2009年6月~8月别墅成交均价18042元/平方米，月成交量为9000平方米。 09年板块公寓成交面积段分析 航头板块市场分析 南汇区各板块公寓存量分析 09年8月中旬止南汇区累计公寓存量386818平方米，占全市公寓总存量的8.54%，位居各区县排行第四位。 航头板块公寓存量累计3244平方米，占南汇区公寓总存量的0.84% 362372 奉贤 5 386818 南汇 4 430028 闵行 3 507385 松江 2 629524 浦东 1 存量面积 区域 排行 各区县公寓存量排行前五位 航头板块市场分析 航头板块市场分析——总结 09年7、8月公寓成交均价7057元/平方米 别墅平均价格18000元/平方米 板块公寓存量少，市场需求强烈 70-90㎡和110-130㎡面积段成为公寓去化主力 别墅产品月成交面积9000平方米 航头板块市场客户分析 09年板块成交客户分析——区域 板块为新兴发展区域，上海和外地购房客户各占半壁江山 上海：以板块内和周边板块居民为主 外地：安徽、苏浙、江西、福建地区来沪定居者为主 航头板块市场客户分析 09年板块成交客户分析——年龄段 青年置业、三口之家、改善型购房客户群为主 上海南汇航头项目市场展示 达安经纪市场部 2009年8月 序言 南汇将成为下一个房地产热点区域 到2020年，南汇区规划人口约191万，将逐步形成新城—新市镇—中心村的“1860”三级城乡体系，城市绿化率将达到94%。“1860”三级城乡体系为1个新城、8个新市镇、60个左右的中心村。 1个新城指临港新城，8个新市镇包括惠南、周浦、祝桥、航头、六灶、新场、大团和老港镇。 随着总体区域规划将这些区域列为重点发展的宜居新市镇，当地的房地产业必会得到蓬勃的发展，而在成为沪上新的房产热点板块的同时，也将为这些区域引入更多的常驻人口与知名企业，人力资源与产业规模的不断壮大将会继续加速整个南汇的整体经济发展，从而帮助整个南汇挖掘潜质，成为上海的重要卫星城镇。 目录 上海南汇区房地产市场分析 土地市场分析 公寓市场分析 公寓市场总结 区域板块房地产市场分析 周康板块 新场板块 航头板块 南汇区房地产市场分析 土地市场分析 土地供应放缓，区域土地供应紧张 2006年-2008年，南汇区土地供应逐年增加，在2007年达到245万平方米，2008年达到235万平方米。 由于受到去年整体市场不利影响，2009年新增土地供应有限，区域土地供应相对短缺。 南汇土地供应主要为工业用地 土地市场分析 南汇区土地供应主要为工业用地，所占比例为60.07%； 住宅用地比例相对较小，为16.19%。 南汇土地供应主要集中在临港新城、康桥与惠南三个板块 土地市场分析 南汇区土地供应逐年增加，但主要集中在临港新城、康桥镇与惠南镇三个板块，其他区域所占比例相当有限。 公寓市场分析——价量分析 近4月南汇整体价格持续攀升，成交量保持高位。 “ 低谷” 供大于求 “ 平淡” 供求萎缩 “ 膨胀” 供应放量 供不应求 从图表中看出，南汇区市场与上海整体房地产市场发展趋势一致，过去的一年内区域市场经历了“低谷——平淡——膨胀”阶段。 “低谷——平淡”2008年7月至2009年3月，公寓成交均价6998元/ ㎡，波动幅度为15%。 “膨胀”2009年4月——8月17日，公寓成交均价突破8128元/ ㎡大关；其中8月份截止17日，月均价已达9982元/ ㎡高位。 公寓市场分析——供求比 南汇公寓市场需求旺盛，呈现供不应求态势。 南汇房地产2008年受市场环境影