名都风情商业街一期价格策略.docVIP

深圳市安佳置業顧問有限公司 PAGE PAGE 2 地址：深圳市福田區華富路1006號航都大廈六樓 總機：0755 傳真：0755名都风情商业街 一期销售价格策略 2005年12月11日 深圳市安佳置業顧問有限公司 PAGE 31 市场在售商业分析 由于项目周边无类似商业，为了更好的了解和参考市场情况，我司针对目前南昌市主要在售商业进行了深入的市场调研，现将其中目前主要在售商业列表分析如下： 楼盘名称 恒茂国际华城 东晖·育才苑 龙盛·黄金港 莱茵半岛 江信国际花园 东方塞纳 楼盘地址 广场南路 二七北路 建设西路 建设西路 红谷滩中心区 洛阳路 商业面积 100000 M2 5700M2 5000 M2 20000 M2 10000 M2 8000 M2 铺位面积 60-300 M2 90--220 M2 45-400 M2 35-200 M2 200 M2以上 60-150 层高/开间 1F—3m/5.6m 1F--4.65 M 2F—4.5 M/3.9M 4．5-5．6M 4.2m 不等 4.6 销售方式 3-5年返租7%-9%销售 直接销售 直接销售 一二楼联卖 直接销售 直接销售 直接销售 销售均价 1F=2.6万/ M2 2F=1.3万/ M2 3F=6500万/ M2 1F=1.6万/ M2 2F=4500元/ M2 1F= 14500元/ M2； 2F=5000元/ M2 两层均价10000元/ M2 1F=13000元/ M2 2F=5300元/ M2 14500元/平米 折扣情况 一次性9.9，按揭不打折。 按揭9.9，一次性付款9.8，其中12月8-26日有额外9.8折优惠 按揭9.9 一次性9.8 / 9.9 经营限制 一期返租销售，统一经营，二期临街不控制。 不控制 不控制 餐饮有难度 禁止大型中式餐饮 不控制 周边租金 1F租金90-110元/M2 1F租金90-100元/ M2 1F租金50-60元/ M2 2F租金30元/ M2 50-60元/ M2 50-80元/ M2 80元/ M2 综合分析 恒茂国际华城处于商业中心地段，商业氛围浓郁，周边租金较高，同时该项目采用3-5年返租的销售方式进行，因此销售价格较高。虽然对外宣称2.8万的销售均价，但由于其内部折扣较多，实际成交价应该低于2.8万不少。其中如果不算返租金额，则推算该项目实际销售均价约为21000元/平米。 东晖商业面积不大，但周边饮食等商业铺位较多，人流较旺，而且周边租金较高，因此销售情况不错。 目前已销售的铺位对外租金在80-110之间。 该项目在洪城大市场西边，住宅客户群体主要针对大市场的生意人群体，该项目的商业体量不大。 该项目采用一二楼连卖的方式进行销售，一二楼平均售价为10000左右。由于该项目对面店铺较多，且居住人口在逐步增加，具备一定的升值潜力。按照一二楼层差2.0计，则可推算其一楼单价约为13500元 该项目的铺位已经消化不少，一楼的销售价格在13000左右，项目商业面积不少，一共三层，只是红谷滩目前人气有限，需要宣传未来潜力为主。 项目周边人气较旺，街铺已经成一定氛围，目前商业以对内消化为主，对市场宣传较少。根据内部信息，平均销售价格在14000-15000之间，采用直接销售方式进行。 周边租金收益分析 针对一期商铺，我们对项目周边区域的主要道路沿街商业进行了市场调查，希望通过区域的商业租金情况进行分析以对我项目的定价提供参考，现将项目周边主要三条盐街商业调研情况分析如下： 1）南京路 目前南京路以洪都大道为界线，分为南京东路与南京西路,由于南京路属于南昌市东西方向最主要的道路之一,所以人流量应该说仅次于传统的商业街中山路,但业态形式与中山路截然不同,其最主要的特点是杂。可以说南京路商业是主要以生活配套形式为主:超市、餐饮、服装、灯具、医疗、美容美发、电器等一应俱全.其中也不乏大中型集中商业和专项经营店，如天虹商城、国美家电等等。从所有店铺面积上来看也是大小不一,参差不齐,但决大多数属于20平米左右的中小型商铺,而且基本都只有一层,层高有3米—5米不等. 从租价来看，南京东路整体租价水平要低于南京西路,主要原因是距离市中心远。距离市中心越近，人气则越旺,商气自