嘉鸿国际商业部分营销策划思路报告.ppt

商业核心价值的开发 为什么选择在【嘉鸿·国际广场】经营？什么好处？ 统一管理：统一招商、统一物管、统一服务监督、统一形象宣传； 长效品牌支撑系统：便捷优惠的策划宣传服务；定期品牌促销交流活动；LED、网站、杂志、广场引导旗、立面广告位等免费或优惠循环使用。 其他附加值 提倡高性价比，客户能够承受的范畴（后面详细分析） 租金或售价 差异化业态招商目标，“一站式”中高档消费中心定位； 3.45M----7.8M面宽，5.4M层高，15M进深差异化王牌格局； 产品格局 地段：中心区CBD，商业主轴线、运东运西桥头堡，未来规划发展潜力；客源：嘉鸿国际自身客源、运东运西中高档消费客源，外来商务客源； 景观：休闲水岸、地标型建筑、地标型商业广场和LED等识别性视觉元素； 配套：周边商业配套和自身商务配套； 人流、人气 【嘉鸿?国际广场】如何与之关联？ 客户关注点 项目商业营运规划原则 1、符合整个商业街战略定位的原则：倡导主题消费、特色消费、精品消费；集生活配套、餐饮购物、休闲娱乐为一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、 适应不同商品经营业态格局的原则：超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；特色餐饮或银行网点等机构，以及主体性大型业态适合规划在端头。 3、 尊重市场需求和选择的原则：经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；也就是说先找到经营客，再找到投资客，以保障人气和开街率为核心。4、 合理有效使用空间的原则：首先做到合理空间分割；尽量保证2层方便使用的前提下，提高得房率，减少1层公摊面积的占用（如内楼梯和外楼梯就有明显的区别）。5、 经济效益原则：应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面； 6、 关联性原则：不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；7、大客户和知名品牌优先原则：大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑； 8、充分考虑经营户愿望和要求的原则：考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成； 9、方便顾客消费的原则：商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；尤其是公共停车位的规划要有预先考虑。10、视觉形象原则：整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象统一。 项目商业营运规划1、统一招商—— 除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。2、“出租过渡，最终出售”的收益模式—— 对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。 3、整合商业—— 整合商业功能，“一站式”的权威理念是充分考虑到后期B地块的成长空间；—— 整合商业空间，进行合理商品布局；—— 整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售（即带租约出售），该部分商铺进行统一招商；——整合推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广； 3、整合商业—— 整合商业功能，“一站式”的权威理念是充分考虑到后期B地块的成长空间；—— 整合商业空间，进行合理商品布局；—— 整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售（即带租约出售），该部分商铺进行统一招商；—— 整合推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广； 招商及销售策略 营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是商业房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。【嘉鸿?国际广场】商铺的营销采用“机动营销策略”。就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。 包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。 项目招商销售总策略 以租带售，租售并行； 招商过渡，最终出售； 这样做的好处在于： 通过掐其统一招商可以最大限度的保障和维系【嘉鸿·国际广场】的差异化市场定位原则，避免中低端、同质化，自由无序的经营局面。 通过以租带售和一系列前期工作，能够给我们留有信息反馈的空间，对后期售价调整有充足的余地。 由于租的门槛较低，商铺公开推广后容易吸引大批量来人来电，便能够快速打开一个旺销的局面和良好的销售气氛。而且带租约出售也会从根本上坚定投资人的信心。 如何操作： 1、成立商铺经营管理公司，主要负责招商、出租委托以及管理监督等服务职责。 2、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商