物业-建立社区长效物业管理矛盾纠纷协调机制.docVIP

关于建立社区长效物业管理矛盾纠纷协调机制维护社会秩序和谐稳定的建议 尹明琴 国家经济建设的持久繁荣和城市化建设进程的不断加快，极大促进了物业管理行业的快速发展，新时期的物业管理行业在经济社会发展中已具有“物业管理和谐则社区和谐，社区和谐则社会和谐”的重要地位，但同时也是诸多新型社会矛盾、邻里纠纷的原发点。如何化解由“物业”引发的社区矛盾，“引导群众依法反映意愿和诉求，”探讨并建立社区长效物业管理矛盾纠纷协调制度完善相关机制，应是“创新社会管理与服务，鼓励居民参与社区管理，充分发挥社区组织在协调利益、化解矛盾、排忧解难的作用，及时帮助解决实际困难，” 维护社会稳定的最好途径和创新举措。 一、物业管理行业在经济社会发展中发挥的作用 2009年12月25日，国务院第二次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局发布了我国第三产业的主要数据。从统计的数据我们可以看出，物业管理行业在经济社会发展中发挥的作用主要体现在四个方面： 1.行业对第三产业发展及国民经济建设贡献越来越高 根据普查统计，目前，全国物业服务企业共计５.8万家，全国物业管理从业人员共计250万人。这次经济普查数据显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204%。 2.行业对扩大社会就业增加居民收入的贡献越来越大 从国家统计的数据来看，全国物业管理从业人员共计250万人左右，仅是包括企业在编的数据，根据近几年行业呈现的将单项业务专业化分包趋势，如果加上专业分包出去的清洁、绿化等一并计算，我国的物业服务从业人员约700万人。庞大的行业队伍，对“保增长、保民生、保稳定、促发展”所发挥的作用同样巨大。 3.行业对改善人居环境的贡献越来越突出 目前，物业管理服务领域早已从单纯的住宅项目拓展到办公、工业、医院、学校、公园、空港、码头等等多种业态，管理服务规模逐年增加，极大促进和改善了人居环境，并在城市管理工作中发挥了突出作用。同时也为广大业主及公共资产的保值增值提供了基础保障。还有许多城市通过对旧城区实施改造后以及农民集中居住区全面引入物业管理新体制，物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。 4.行业对构建和谐社会的作用越来越强 规范的物业企业所提供的多方位生活服务，不但为业主解生活之忧，更为构建和谐社会做出了极大贡献。如建立接送小区学生上学放学、假期托管制度；成立夕阳红联谊会，为老年业主提供休闲娱乐场所和查体等专项服务，以及物业管理行业每年组织开展的平安小区建设、国家、省级优秀小区考评活动以及品牌建设等活动，都取得了极大成效。物业管理行业在稳定社会秩序构建和谐社会中所发挥的作用已经成为其他行业不可取代的特质。 二、物业管理矛盾纠纷及协调机制存在问题分析 自我国实施物业管理服务以来，物业管理投诉就呈逐年攀升之势。根据中消协统计，2006年物业管理的投诉上升最快，高达20.9%，在服务投诉增幅中居首位，至今物业管理投诉仍居高不下。物业管理投诉主要聚焦在以下几个方面：一是物业企业服务不到位、新旧物业交接不畅；二是建设项目配套不完善、建筑质量存在问题；三是许多小区共有设施设备亟待大修更新、车库及车位产权纠纷、占用公共部位、业委会成立及超职能行为等。 （一）、物业管理服务矛盾纠纷问题分析 根据物业管理投诉情况分析，物业管理矛盾纠纷的发生主要有三个方面的因素。 一是企业因素。由于物业管理企业数量较多从而造成市场竞争日趋激烈。一些企业为获得项目而采取有悖职业道德精神的行为，不但极大损害了业主利益，更扰乱了市场秩序。如一些企业在项目竞标中承诺以高标准服务低价格收费，而一旦中标，又擅自降低服务标准以达到减少成本提高收益的目的，引起业主不满和投诉。同时，许多物业企业没有树立正确的行业价值观，不能正确认识和处理利益与责任间的关系，业主至上的服务理念没有得到充分体现，从而影响到整个行业的健康发展。 二是社会因素。缺乏较为成熟的外部环境，也是引起物业管理服务矛盾纠纷的一个重要方面。其原因有二：一是法律的局限性。物权的模糊性以及业主委员会法律地位的不确定性等因素，造成了物业管理矛盾纠纷难以得到及时解决的重要因素之一。如有相当数量的小区车库、会所及其相关的配套设施的产权等问题至今界定不清，争议不断，由此引发的矛盾目前已呈上升趋势；业委会不能认真履行职责等行为得不到有效监督，由于业委会不具有法人资格，违规亦得不到法律追究等现象又加剧了物业管理矛盾纠纷解决的难度。二是认识的片面性。随着社会经济的不断发展，物业管理不仅成为一个重要的民生行业，更成为了城市管理工作中的重要组成部分，新时期物业管理也由一个狭义的行业概念演变为广义的城市管理行为。因此，当一些新的社会矛盾和问题在社区中发生时