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入住前移交物业验收作业 入住前移交物业验收作业 指引 编号： XMGJ-WI-XM006 版号： A/0 入住前移交物业验收作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 规范项目在竣工验收的基础上进行物业接管验收的工作程序。 适用范围 适用于公司在开发的所有项目的入住前内部验收工作。 术语和定义 入住前内部验收：指在入住前，地产与物业进行交接的接管验收。 职责 项目部（公司） 负责统筹安排入住前内部验收的准备及现场工作的组织安排； 负责牵头成立客户服务中心； 负责组织承包商、监理单位、物业公司进行入住前的质量检查工作； 负责汇总各相关单位的检查结果，并要求承包商进行整改； 负责组织入住前的验收。 工程管理部 可参与入住前内部验收； 对内部验收过程中出现的问题给予技术指导； 负责对物业公司进行技术交底和培训。 工作程序 工程质量整改 工程竣工并办理完成备案工作后，由项目部（公司）牵头成立客户服务中心； 项目部（公司）组织承包商、监理承包商对工程质量进行全面检查，汇总检查结果，并要求承包商进行整改，监理承包商对整改过程进行跟踪和监督； 监理承包商与项目部（公司）对承包商的整改结果进行验收，如承包商的整改结果不能通过验收，则需要进行继续整改，直至通过验收； 项目部（公司）组织承包商对楼宇进行清洁，做好移交前准备。 入住前内部验收的准备 正式验收前，项目部（公司）至少提前一周与物业公司签订《物业接管验收约定》，明确物业验收范围、验收中问题的跟踪及处理责任、违约责任等事项； 项目部（公司）提前5天以书面《物业移交通知》的形式通知物业公司进行验收，由物业公司组建验收小组，包括相关职能部门人员及专业技术人员； 项目部（公司）将应移交的竣工验收档案资料交验收小组审核，符合条件验收的，由物业公司根据竣工图纸、设计及施工要求组织编制验收计划、验收标准，并准备相应验收工具； 入住前内部验收的实施 验收小组根据验收标准对公共设施设备、环境绿化公用部位及公用场地、房屋、资料进行接管验收，并将存在问题记录在《交接验收记录》中； 项目部（公司）组织对存在问题进行整改，并由验收小组再次验收； 验收通过后，地产公司与物业公司办理工程移交/接管手续，地产公司负责对物业公司进行必要的技术交底和培训； 为保障入住工作的顺利开展，对内部验收时发现的但不影响入住的质量问题，可甩项验收，地产公司与物业公司签署《物业移交/接管备忘》，在甩项问题整改完成后，物业公司再进行接管验收。 验收标准 6.交付验收标准 6.1资料： 6.1.1产权资料 用地批准资料。 项目批准资料。 施工许可证。 6.1.2技术资料 住宅区规划图、小区竣工总平面图。 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 单位工程竣工验收证明书。 地质勘探报告，沉降观察记录。 地下管网竣工图。 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。 电缆铺设记录。 线路及电力电缆试验记录。 发电机、电动机检查试运转记录。 电气设备试验调整记录。 电气设备绝缘检查。 电气设备送电验收记录。 防雷接地电阻检测记录。 防雷引下线焊接记录。 水、卫生器具检验合格证。 通风机风量测量调整记录。 空调器性能测定调整记录。 环保达标验收许可证。 消防验收许可证。 房屋测绘验收资料。 房屋验收记录。 绿化平面图。 6.2房屋检验标准 6.2.1主体结构检验标准：符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件为依据。 6.2.2住户室内土建部分质量和功能检查标准 6.2.2.1内墙面 表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮； 预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑； 墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 6.2.2.2顶棚（层高），开间尺寸 验收标准基本同内墙面。 顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。 6.2.2.3地坪 地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。 地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。 踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。 6.2.2.4进户门、电表箱门 门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象； 表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角； 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直。门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。 6.2.2.5阳台 墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染。 地坪除符合楼地面地要求外，不倒