物业公司业务综合收费项目范围.docVIP

. . 物业公司业务综合收费项目范围 ?类别 收入名称 税率/征收率 物业管理 收入 住宅/商业物业服务费 6% 车位物业服务费 6% 装修服务费 6% 门禁卡销售/管理费 6% 装修垃圾清运费 6% 灭火器租赁 16% 入户维修 16% 商铺、写字楼消防/强弱电改造收费 16% 多种经营收入 产品销售 16% 提供平台，收取居间费 6% 房屋租售中介 6% 业主委托 经营 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理 6% 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展 10%或5% 全体业主共有的车位出租或临停 10%或5% 开发商委托 经营 开发商产权车位出租或临停 10%或5% 物业项目前期启动费 6% 营销案场管理 6% 代收代垫款项 代收水费 0% 代收电费/电梯能耗费/公区电费 0% 代收城市生活垃圾处置费 0% 押金、保证金 装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等 0% 物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用的税目税率是有所不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。? 对于代收费事项 建议直接走往来帐 即其他应付款 取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下 取得时：借：相关成本费用科目 ?????????????应交税费—增值税（进项税） ????????????贷：银行存款/应付帐款等 物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目,根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征收增值税 　　1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 ?　　2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用16%税率。税负增加物业公司需调整价格。 ?　　3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用16%税率。税负增加物业公司需调整价格。 ?　　4、关于水电代收，。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 ?　　物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?　　（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 （3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 想不交税的前提是不加价不开发票以及体现委托代收。 ?至于供电公司和自来水公司给予的手续费，可开票按经济代理项目计算纳税。 　　5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 ?　??6、上述“10%或5%”，主要是涉及不动产租赁，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择10%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%。对于全体业主共有的，因为没有产权，一般建议按房屋整体竣工的时间确认5%或10%。? ?　　7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，合同中如果写明委托物业公司制作发布的为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。如果是物业公司仅提供媒介，不参与发布的可参考按不动产租赁交纳。 ?　　小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，可按照5%征收率计算纳税。? 物业管理行业增值税应纳税额计算 物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题 ?　　如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。 ?　　国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。 写字楼免收租金和物业费的涉税问题？　 例如签定3年合同免收一年房租和物业费。这种情况比较常见；前一年看似免费，但要按税法规定属于视同销售问题。应该按正常价格计征。同时按相关规定第一年应该按房产的余值计算房产税。 　企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”