大力推行物业管理努力提高住宅小区管理水平.DOCVIP

PAGE 大力推行物业管理 努力提高住宅小区管理水平 西宁铁路分局物业管理中心 随着西宁分局住房制度改革的逐步深化和住宅建设前所未有的发展，对住宅管理也提出了新的要求。为了提高住宅小区的管理和服务水平，西宁分局按照兰州铁路局要求，逐步实现铁路住房维修管理体制的改革，经过5年多的努力，我们在住房社会化、专业化和企业化管理上迈出了第一步，初步找到了一条向物业管理过渡的改革之路。 一、提高认识，大力推行物业管理是深化房改的必然趋势。近年来，我分 局由于住宅建设速度加快，住房制度改革不断深化，形成了住宅产权多元化的格局。几年来的个人投资以集资及购房形式取得住房的职工就有15000多户，按旧有的住房管理观念和模式显然无法适应改革的要求，那么， 取得部分或全部产权的住房由谁来管，怎样管?如何找到一条适合具有铁路住房特点的物业管理新路，已成为西宁分局领导和房产部门干部职工普遍关注的崭新课题。 物业管理是我国房改和房地产发展到一定程度的产物。1994年3月建设部颁发《城市新建小区管理办法》，这是建国以来第一个有关物业管理的法规，为推行物业管理提供了有力的依据，1995年3月铁道部第二次房改工作会议上公布的铁路房改实施办法，提出“改变各单位建设、分配、维修、管理房屋的体制为社会化、专业化运行的体制”的要求，更为走物业管理之路指明了方向，使我们对住宅小区的专业化、社会化、企业化、经营型物业管理新体制加深了认识。 实行物业管理提供了“以房养房”自我发展的体制，为职工群众提高居住条件开辟了广阔天地。住户对改善居住环境提高居住质量的需求，已不 再是满足于对房屋的修修补补，而是更希望庭院清洁、空地绿化、居住安全、生活方便。因此，物业管理已形成一种普遍的社会要求，势在必行。 物业管理体制是实现居住条件达到小康水平的重要举措之一。居住条件实现小康水平，不仅仅看住宅的数量，人均居住面积多少，更重要看管理服务水平，即居住环境和社区服务的优劣与否。而我们现在的状况是：不少的住宅小区一年新，二年旧，三年破，危旧房及病害房还较多。尤其是一些旧住宅区脏、乱、差的面貌，影响了铁路的形象，这和居住小康水平是不相称的。 面对这种情况，我们深深感到：要提高铁路住宅小区管理水平，不推行物业管理不行，要改革房屋管理体制，不推行物业管理不行，要实现居住小康水平，不推行物业管理也不行。基于这种认识，我们决心要向抓住宅建设一样，抓物业管理，早抓早主动，晚抓就被动，尽快使住宅管理工作走上物业管理的轨道。 二、明确任务，全面推行物业管理新体制 西宁分局拥有职工二万四千多名，住宅房屋存量大，设备欠帐多，房租不够养房，维修管理的人力、财力严重紧缺，这就决定了推行物业管理即不可能一蹴而就，又不容我们等待观望，只能结合实际情况和现状，尽快找到一条投入少，见效快，群众欢迎，房产部门易于接受的路子。从96年起西宁分局迈开了向物业管理过渡的步伐，进行了四个转变： 第一，变住宅与生产办公房屋混管为分管。住宅小区实行专业化管理，住宅小区的划分是以自然道路和公共设施相关程度来确定的，一般为200户以上。每个住宅小区设立一个物管站，物管站成员是推行物业管理的管家人，物管站站长相当于工班长，这是向物业管理过渡的组织形式。 第二，变单纯的房屋维修为全方位多层次的社会化服务。物管站设在小区内，由于同住户相互熟悉，增进了了解，方便了服务。物管站在重点做好房屋维修，公共设施的维护外，逐步拓宽服务范围，如庭院管理、自行车存放、清洁卫生、安全保卫、生活服务、文化娱乐等，对经营性项目以有偿合理收费形式来增加小区的“造血功能”，使小区逐步走上自我发展的道路。 第三，变行政性的领导方式为合同聘用制。对物管站的人员通过招标、议标签订委托合阔书的方式，以聘用现有的房建生活段职工为主。合同书中明确了管理的内容和标准，管理费用及结算办法，实行以小区为单位的物管站核算制。 第四，变房建生活段单方面管理小区为房建生活段(物管站)，小区管理委员会，住户“三位一体”的新型管理模式。小区管理委员会由房建生活段代表，住户代表组成，对小区管理起指导、监督、协调和帮助的作用。小区管理委员会对小区的重大事项，如制定居民公约及小区管服人员聘用的人选等参与决策，从而逐步建立起小区自我约束机制。 按照以上四个转变方式向物业管理过渡，不需增设机构，不增加定员，也不向住户额外收费，因此易于实施，便于操作，物管站的出现充分显示了它的旺盛生命力，给住宅小区的管理带来了勃勃生机和活力，益处是：一是物管人员责任清、任务明，提高了工作效率和服务质量、设备质量。二是小区管理面貌有较大的改善。三是改变了等、靠、要的依赖思想，给“以房养房”创造了条件。 三、以点带面，建立物业管理的示范性小区 在全面推行维修管理体制改革，改革生产组织，建立物管站的基础上，加快向物业管