努力探索城市住宅区物业管理的新路子.DOCVIP

解放思想 开拓创新 努力探索城市住宅区物业管理的新路子 秦皇岛市房地产业管理局 秦皇岛作为我国首批沿海开放城市和国际著名的旅游避暑胜地，在改革开放的二十多年里城市建设取得了较大发展，城市管理的水平也有了较大幅度的提高。尤其是作为城市管理重要组成部分的物业管理。从1994年底起步到现在，一年一个台阶，年年迈出新步伐。到目前为止，全市取得物业管理企业资质等级的物业公司59家，从事物业管理的各类管理人员320人，从业人员近4000人。去年初，我们利用7个月时 间，对全市居民住房情况进行了有史以来的第一次普查。普查成果显示：我市2万平方米以上的住宅小区共175个，市区拥有住宅建筑总面积1163万平方米，已经实行物业管理的446万平方米，物业管理覆盖率为38.4%。自1995年以来，全市先后有2个小区被评为“全国物业管理示范小区”，6个小区被评为“全国物业管理优秀小区”，20个小区被评为“全省物业管理优秀小区”。获奖小区在全省11个城市中位居前列，在北方城市中居先进水平，主管城建的副市长连续两年被评为全国城市牧业 管理优秀市长，市房管局连续三年被河北省评为物业管理先进单位。 我市推动物业管理工作的做法得到省主管部门的肯定。下面就近几年来我市物业管理的一些工作和做法，向各位领导和同志们作一个简单的汇报，敬请批评指正。 加强领导，理顺关系，及时建立全市推进物业管理工作的新体制 物业管理是伴随着城镇住房制度改革和社会主义市场经济体制的逐步建立发展起来的一个新兴行业，是在人们物质生活需要和精神生活需要不断提高中形成的。它与计划经济条件下的住房管理体制相比，完全是一种具有全新理念，更符合人们安居乐业需求，更具有人居特点的管理服务模式。为了有效推动物业管理工作，我们以建设部33号令和省政府171号令为依据，从理顺关系入手，全面谋划机构设置。对此，市政府给予了大力支持和肯定。1997年8月市政府批准成立了以主管城市建设的副市长为组长，由市建委、规划、财政、物价、房管、工商、城建等14个市直管部门主要负责人和三个市区四个县主管城镇建设的副区长、副县长参加的“秦皇岛市住宅小区物业管理领导小组”，全面负责推动市物业管理工作的宏观决策和组织领导工作。在此基础上，为使物业管理机构形成网络，我们又深入三区四县和两个开发区，征得县区的同意和支持，也成立了相应的机构，明确了工作职能和权利义务范围，编造组织本区域内推动物业管理工作。市、区房地产业管理局人微言轻行业主管部门，下设“物业管理办公室”负责具体实施工作，形成了由两级政府牵头，待业部门实施，其它有关部门配合参与的工作体系。同时，大力建立具有独立市场主体资格的物业管理企业，组建住宅区业主委员会，对住宅小区实行市场化、专业化的有偿管理服务，使政府领导、物业管理、业主自治和企业的自主经营形成了一种合力，有效地保证了政府决策的实施和政令的畅通，对我市物业管理的启动和推进起到了非常重要的作用。 建章立制、健全法规，力求使物业管理工作有法可依、有章可循 社会主义市场经济是法制经济。物业管理作为市场经济体系中一种社会化、市场化、服务经营型的管理模式迫切需要法规和规章作为正常运作的保障。为此，我们把加强法规、规章建设作为推行物业管理的首要任务来抓。根据国家和省政府的有关规定和要求，从1996年开始，我们相继出台了《秦皇岛市城市住宅区物业管理暂行办法》、《秦皇岛市人民政府关于进一步加强城市住宅小区物业管理工作的通知》和《推行和规范住宅小区物业管理实施方案》等十多个规范性文件，逐步建立和形成一整套适合我市情况的物业管理的政策法规体系。 在实际工作中，我们还以文件和规章的形式，按照建立市场经济体系的要求，以产权关系为纽带，以规范化的物业管理为基础，明确了十个关系，即物业管理企业与政府主管部门和其它行政主体之间的权利义务关系；物业管理与城市建设、城市管理之间的关系；物业主管部门与开发建设单位、物业管理企业、业主之间的关系；物业管理前期介入与后期管理之间的关系；物业管理服务与开发建设单位的物业保修责任之间的关系；物业管理与水、暖、电、气、环卫等行业部门之间的关系；物业管理企业与业主委员会、街道办事处、居委会之间的权利义务关系；住宅共用部位、共用设施设备的管理使用与业主自用部位的管理维修之间的关系；物业管理与社区建设管理与服务之间的关系；物业管理的行业监督与企业自身建设、管理监督之间的关系。确立了物业管理的社会地位、法律地位。通过一系列法规政策及规范性文件的出台，为物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础，使物业管理工作有法可依、有章可循。 分类指导，全面推进，努力拓宽物业管理的覆盖面 物业管理工作是一项复杂的社会工作，它涉及面广，情况复杂，工作难度大。推行物业管理，拓宽物业管理覆盖面，就要采取区别情况，对症下药的办法，根据